城市小區(qū)管理問(wèn)題涉及千家萬(wàn)戶，業(yè)委會(huì)的選舉和更換、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘和解聘、維修資金的籌集和使用、建筑物及附屬設(shè)施的維修和更新改造等常常引發(fā)糾紛。近日，福建省廈門(mén)市思明區(qū)人民法院就審理了這樣一起案件。
2021年，廈門(mén)市某小區(qū)電梯設(shè)備老舊出現(xiàn)故障，時(shí)任第三屆業(yè)委會(huì)主任陳某負(fù)責(zé)電梯更換項(xiàng)目的招標(biāo)采購(gòu)工作。同年12月，某立機(jī)電設(shè)備公司成功中標(biāo)，包括陳某在內(nèi)的5名業(yè)委會(huì)委員在中標(biāo)結(jié)果通知書(shū)的評(píng)委處簽字。
2022年1月起，因內(nèi)部分歧，多名委員陸續(xù)辭去第三屆業(yè)委會(huì)委員職務(wù)。街道辦出具指導(dǎo)函，載明：現(xiàn)因某小區(qū)第三屆業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)不足正式委員人數(shù)的二分之一，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，應(yīng)重新組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，重新選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)；重選期間需上交第三屆業(yè)委會(huì)公章至街道辦，并將任期內(nèi)經(jīng)手的合同、賬目等相關(guān)材料封存，待新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉完成后進(jìn)行移交。2月22日，街道辦向陳某現(xiàn)場(chǎng)告知并送達(dá)上述指導(dǎo)函，并在小區(qū)公告欄粘貼該指導(dǎo)函。
2022年4月，陳某仍然作為甲方第三屆業(yè)委會(huì)法定代表人，與乙方某立機(jī)電設(shè)備公司簽訂了設(shè)備買(mǎi)賣(mài)合同。
同年7月，該小區(qū)重新選舉產(chǎn)生第四屆業(yè)委會(huì)。9月，某立機(jī)電設(shè)備公司要求第四屆業(yè)委會(huì)繼續(xù)履行設(shè)備買(mǎi)賣(mài)合同并支付相關(guān)款項(xiàng)。第四屆業(yè)委會(huì)表示舊電梯經(jīng)過(guò)維修后尚能夠使用，小區(qū)業(yè)主均不同意更換，不同意繼續(xù)履行設(shè)備買(mǎi)賣(mài)合同。某立機(jī)電設(shè)備公司遂將第四屆業(yè)委會(huì)訴至法院。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，在簽訂設(shè)備買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，陳某已不具有代表第三屆業(yè)委會(huì)對(duì)外簽訂合同的資格，且其行為不構(gòu)成表見(jiàn)代理。法院遂作出判決，駁回原告某立機(jī)電設(shè)備公司全部訴訟請(qǐng)求。
法官說(shuō)法：
中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第五十八條規(guī)定，因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。本案中，某小區(qū)第三屆業(yè)委會(huì)因成員人數(shù)不足正式委員人數(shù)的二分之一，街道辦已于2022年2月出具指導(dǎo)函，要求該小區(qū)重新選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)，并要求陳某上交第三屆業(yè)委會(huì)公章。陳某已于當(dāng)日收到上述指導(dǎo)函，指導(dǎo)函亦對(duì)全體業(yè)主進(jìn)行公示，此時(shí)該小區(qū)所在地的居民委員會(huì)已代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，陳某已不具有代表第三屆業(yè)委會(huì)對(duì)外簽訂合同的資格。且某立機(jī)電設(shè)備公司已于2022年1月和3月接到社區(qū)居委會(huì)關(guān)于陳某無(wú)權(quán)代表第三屆業(yè)委會(huì)簽訂合同的通知，因此某立機(jī)電設(shè)備公司在2022年4月3日簽訂產(chǎn)品設(shè)備買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，沒(méi)有理由繼續(xù)信賴陳某具有代表第三屆業(yè)委會(huì)的權(quán)利，某立機(jī)電設(shè)備公司并非善意第三人，陳某的簽字行為亦不構(gòu)成表見(jiàn)代理。（本報(bào)記者 沈榮）
法條鏈接：
《中華人民共和國(guó)民法典》
第一百七十一條 行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，對(duì)被代理人不發(fā)生效力。
相對(duì)人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日內(nèi)予以追認(rèn)。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。行為人實(shí)施的行為被追認(rèn)前，善意相對(duì)人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。
行為人實(shí)施的行為未被追認(rèn)的，善意相對(duì)人有權(quán)請(qǐng)求行為人履行債務(wù)或者就其受到的損害請(qǐng)求行為人賠償。但是，賠償?shù)姆秶坏贸^(guò)被代理人追認(rèn)時(shí)相對(duì)人所能獲得的利益。
相對(duì)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道行為人無(wú)權(quán)代理的，相對(duì)人和行為人按照各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任。
第一百七十二條 行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，代理行為有效。
來(lái)源：人民法院報(bào)
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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