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二線城市政策頻出急為樓市降溫
2016年08月11日 16時46分   經(jīng)濟(jì)參考報

去金融杠桿背景下,房企未來資金鏈壓力大幅增加 在多個二線城市領(lǐng)漲國內(nèi)房地產(chǎn)市場的5個月后,收緊調(diào)控的“靴子”終于落地。

張明是合肥一家房地產(chǎn)中介的置業(yè)經(jīng)理,在經(jīng)過近半年的“非常時期”后,他終于有了坐下來短暫休息的日子。

據(jù)張明介紹,上半年從二季度起,在蜀山區(qū)辦理交稅、過戶等手續(xù),一直都人滿為患,預(yù)約號動輒約到半個月、一個月以后,現(xiàn)在基本上當(dāng)天排隊就能夠辦理結(jié)束。

而讓合肥樓市降溫的,是一直懸著的調(diào)控措施的落地。近日,有消息稱合肥已收緊樓市限貸政策。

對此,《經(jīng)濟(jì)參考報》記者10日從合肥市徽商銀行、郵儲銀行、中國銀行等多家銀行了解到,這一政策調(diào)整情況屬實。

上述銀行個貸部經(jīng)理表示,雖然政府并未公開出臺收緊政策,但從實際執(zhí)行上,限貸政策已進(jìn)入操作層面。且已經(jīng)對那些尚未被批準(zhǔn)的不符合新政要求的貸款申請予以了拒絕。

據(jù)介紹,此次貸款新政,以家庭為單位,無論在合肥市無房或有一套房,只要有2次及以上的貸款記錄,必須全部結(jié)清貸款才能再次申請房貸。而以家庭為單位,在合肥市有2套及以上住房的,只要尚有貸款未結(jié)清,均不予受理房貸。

業(yè)內(nèi)人士表示,合肥此番收緊個人住房貸款,主要目的是為了通過減少杠桿的方式,打擊投資和投機(jī)型需求,但也不排除會影響到一定群體的改善型需求。

事實上,同合肥一樣,收緊調(diào)控的還有蘇州。日前,在曝出的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實施意見》的文件中顯示,居民申請第二套住房,需提供2年內(nèi)累計1年納稅記錄或社保證明,首次購房首付20%,已有1套及以上,停止貸款。這也意味著,蘇州或?qū)⒊蔀槭讉€重啟限購的二線城市。

對此,蘇州住建部門負(fù)責(zé)人表示,現(xiàn)在文件還未公布,未來一切以文件為準(zhǔn)。

與此同時,南京也被曝出將出臺收緊政策。

樓市政策收緊的原因,便是房價的暴漲,以及房價上漲預(yù)期下催生的土地資產(chǎn)泡沫。

2016年上半年以來,合肥等多個二線城市房價經(jīng)歷了前所未有的暴漲。以合肥為例,記者根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,今年前6個月合肥新建住宅價格環(huán)比累計漲幅達(dá)24%、同比上漲29.1%,其中僅5月單月環(huán)比漲幅便高達(dá)5.7%。二手房價格環(huán)比累計漲幅高達(dá)32.6%、同比上漲39.7%。

在此背景下,合肥土地市場迎來了黃金時期。截至10日,合肥土地出讓金705.1億元,同比上漲258.22%;平均溢價率高達(dá)221.65%,同比上漲369.69%;平均樓面價為每平方米4007元,同比上漲127.19%。

合肥只是此輪土地市場集中上漲的二線城市的一個縮影。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:2016年前7個月,全國出現(xiàn)了257宗地王地塊,從城市分布看,257宗高總價地塊主要集中在二線城市,其中北京13宗、成都8宗、廣州9宗、杭州30宗、合肥22宗、南京22宗、上海20宗、蘇州31宗、天津16宗。

對此,中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示,就目前地價來看,對于一二線城市來說,未來一年房價的漲幅不超過50%,拿了地王的企業(yè)都將面臨入市難題,巨大的成本壓力劇增。

張大偉認(rèn)為,一旦房地產(chǎn)信貸供應(yīng)量減少,市場很可能出現(xiàn)快速下調(diào)。

值得一提的是,在地方調(diào)控政策收緊的同時,為抑制資產(chǎn)泡沫,銀行端也開始對開發(fā)商進(jìn)行收緊,希望通過限制資金的方式來對樓市降溫。消息稱,興業(yè)銀行、工商銀行等部分銀行已將房企的開發(fā)貸周期由2年期的中期貸款改為1年內(nèi),甚至半年期的短期貸款。同時部分股份制銀行已經(jīng)停止對于房地產(chǎn)公司的授信。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,部分銀行此次縮短房地產(chǎn)開發(fā)貸款周期旨在規(guī)避樓市投資的金融風(fēng)險,縮短開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)率、令其資金鏈趨于緊張,從而在拿地時量入為出。各種金融收緊政策加上一些地方土地供應(yīng)端的新政策,都是為了抑制開發(fā)商的非理性拿地。

張大偉認(rèn)為,雖然上半年房企資金鏈水平較好,但在去金融杠桿的背景下,對于高負(fù)債的房企來說,未來資金鏈壓力將大幅增加,甚至面臨多重壓力。(記者 梁倩 馬姝瑞 楊紹功 實習(xí)生 吳璐瑤)

(責(zé)任編輯:籍俊霞)

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