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老舊小區(qū)改造的“志強(qiáng)模式” |
2017年01月11日 09時(shí)18分 新京報(bào) |
在北京,“老舊小區(qū)”指1990年前建成的住宅樓房。數(shù)據(jù)顯示,達(dá)到該“樓齡”的住宅,北京目前有大約3000萬(wàn)平方米。 位于海淀區(qū)的志強(qiáng)北園,是北京老舊小區(qū)的一個(gè)縮影。30多棟樓房自上世紀(jì)70年代末陸續(xù)建起,它們見(jiàn)證了城市變遷,也漸漸成為非首都功能堆積的角落。 和眾多老舊小區(qū)類似,在此前政府的治理改造中,出臺(tái)了政策、投入了資金,志強(qiáng)北園卻依然成為“難啃”的骨頭。 在市人大常委會(huì)的推動(dòng)下,志強(qiáng)北園在改造中,思路上以疏解非居民服務(wù)功能為突破口;工作方式上,政府和居民共議需求;騰退出的空間,還成為了引進(jìn)社會(huì)投資的新場(chǎng)地。 今年,老舊小區(qū)的綜合整治行動(dòng)已納入北京“疏解整治促提升”十大專項(xiàng)行動(dòng)內(nèi)容,“志強(qiáng)模式”也有望向北京更多老舊小區(qū)延伸。它的背后,是政府部門由包辦一切的“主人”,向社會(huì)共治的“主持人”的角色轉(zhuǎn)變。 “70后”小區(qū)的舊貌與新顏 上世紀(jì)70年代末80年代初,多個(gè)單位在北二環(huán)外“小西天”一帶,集中建造了一批產(chǎn)權(quán)房,具體位置東至新外大街,南至文慧園路,西至文慧園互通,北至軍委機(jī)關(guān)事務(wù)管理總局。 這里被統(tǒng)稱為“志強(qiáng)北園”,30余年來(lái),小區(qū)囊括了10個(gè)院落,34棟樓房,居民2410戶,常住人口5328人,住區(qū)單位有中影公司、中國(guó)電影資料館、西城華聯(lián)公司、星火小學(xué)、明天幼稚園等。 1月9日,這片樓房磚紅色搭配乳白色的外漆因“規(guī)模效應(yīng)”而格外顯眼,翻新的外墻漆是老樓翻新的一種證明。 其內(nèi)也是“五臟俱全”——小學(xué)、幼兒園、社區(qū)便利店、活動(dòng)廣場(chǎng),乃至房屋維修站一應(yīng)俱全。部分樓對(duì)面用鮮亮的白漆畫出了停車位的范圍和編號(hào),入口處還有電子桿和攝像頭,為進(jìn)小區(qū)的車輛拍照計(jì)時(shí)。 從表面上看,年過(guò)三十的志強(qiáng)北園路面干凈,垃圾桶邊無(wú)雜物溢出,草地樹木整齊,車輛停放有序,互不影響。 僅在一年半之前的2015年6月,小區(qū)內(nèi)還是違建犬牙交錯(cuò):有17棟樓房在開(kāi)發(fā)時(shí)沒(méi)有為一層住戶設(shè)計(jì)和建設(shè)陽(yáng)臺(tái),導(dǎo)致居民入住后紛紛自行搭建各式“陽(yáng)臺(tái)”,違建相互攀比擠占的結(jié)果,是大量公共空間被蠶食。 “那可是亂了套了”,2000年就在志強(qiáng)北園社區(qū)居委會(huì)工作的劉慶紅,如今已是居委會(huì)黨組書記、居委會(huì)主任,她記得那時(shí)也是違建“興起”的年代,“過(guò)去十幾年里大家都蓋違建,慢慢小區(qū)里就是一片臟亂差?!?/p> 她記得有一棟違建蓋出了100多平米,“居民還蓋出了個(gè)二層樓,曾經(jīng)在里面賣烤翅”。 再加上小區(qū)長(zhǎng)期無(wú)封閉圍墻、無(wú)門崗、無(wú)電子防盜裝置、無(wú)路燈照明等情況,以及物業(yè)管理的缺失,志強(qiáng)北園的生活就像陷入了惡性循環(huán)。 最直觀的體現(xiàn)是房?jī)r(jià),劉慶紅記得,2015年3月,這一北二環(huán)邊上可算得“寸土寸金”的小區(qū),一套三居室還賣不到300萬(wàn)。 老舊小區(qū)改造為何“骨頭難啃”? 變化始于2015年6月,劉慶紅用了第二個(gè)“亂了套了”形容當(dāng)時(shí)情景——居民有人嘲諷,有人觀望,更有人反對(duì),曾經(jīng)蓋出知名烤翅店的住戶,還是“釘子戶”之一。 志強(qiáng)北園的整體改造便是從首層違建拆除起步,“違章建筑多”,劉慶紅說(shuō),共有97家涉及153戶,居民工作非常難做,“啟動(dòng)后,每天都有三四十人來(lái)提意見(jiàn)”。 市人大常委會(huì)曾就此多次進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研和督辦,市人大代表、市人大城建環(huán)保委員會(huì)委員郭要斌說(shuō),調(diào)研中發(fā)現(xiàn),居民工作難做、改造意愿不強(qiáng),是老舊小區(qū)改造過(guò)程中遇到的問(wèn)題,其背后更深刻的原因是與居民溝通不暢,小區(qū)面貌改觀不明顯。 “老舊小區(qū)改造,最關(guān)鍵的是讓居民通過(guò)改造得到實(shí)惠”,他說(shuō),居住在老舊小區(qū)里的都是北京市最普通的老百姓,這些老職工、老市民的經(jīng)濟(jì)收入相對(duì)較低,尤其是一些離退休較早的老同志,收入上沒(méi)有能力改善自己的居住環(huán)境或者購(gòu)置新房,只能一直住在老舊小區(qū)里,“政府不出錢改善,他們很難改善自己的居住環(huán)境?!?/p> 2013年,志強(qiáng)北園成為了市人大常委會(huì)主任杜德印的聯(lián)絡(luò)點(diǎn),他曾多次前往社區(qū)了解有關(guān)情況,與居民面對(duì)面了解他們的需求,并總結(jié)為“大家是在家坐擁千萬(wàn)資產(chǎn),出門面臨諸多不便”。 在具體工作中,志強(qiáng)北園居委會(huì)和北太平莊街道,乃至政府有關(guān)部門工作人員多次進(jìn)行入戶調(diào)查,反復(fù)布置動(dòng)員,對(duì)不配合拆違的居民,寧愿放棄休息時(shí)間也要入戶做工作。拆違時(shí)也先從“公家”下手,劉慶紅說(shuō),最先拆除的是居委會(huì)自建的7個(gè)車棚和鍋爐房邊的“公家”平房,之后再耐心跟居民解釋做工作。 逐漸,居民從最初的不理解、不配合,到部分居民主動(dòng)先拆自家違建,保障了拆違工作順利進(jìn)行。經(jīng)過(guò)多方努力,志強(qiáng)北園拆除了全部340處7261平方米違建。 就這樣,志強(qiáng)北區(qū)150多戶違建,在2015年10月9日至20日的11天里,完成了拆除工作,啃下了整塊硬骨頭。 老舊小區(qū)改造不僅僅是“拆違建” 為小區(qū)做完減法,關(guān)鍵是如何做加法。 考慮到一層住戶集中反映的沒(méi)有陽(yáng)臺(tái),政府投入3000多萬(wàn)元,為具備條件的17棟樓152戶一層住戶統(tǒng)一加建了與樓上齊平的陽(yáng)臺(tái)。之后的騰退空間內(nèi),新建了7個(gè)自行車棚,3500平方米綠地和7100平方米的瀝青混凝土道路;考慮到原本居民愛(ài)去的乒乓球場(chǎng)地略顯簡(jiǎn)陋,社區(qū)為其加裝了護(hù)網(wǎng)防止球亂飛,鋪上了塑膠地面。 2016年,志強(qiáng)北園在社區(qū)改造的基礎(chǔ)上,對(duì)社區(qū)內(nèi)五處3594平方米地下空間進(jìn)行了清理整治,疏解外來(lái)人口1215人,并利用騰退空間引進(jìn)了休閑娛樂(lè)、文化教育、游泳健身等。 “你能想象,一個(gè)30多年的老舊小區(qū)里,有現(xiàn)代化的游泳池嘛?”劉慶紅說(shuō),這是由產(chǎn)權(quán)單位引進(jìn)外埠機(jī)構(gòu)入駐,通過(guò)會(huì)員制為居民提供低價(jià)服務(wù),“一年1200元,不限次數(shù)?!?/p> 困擾多數(shù)老舊小區(qū)的物業(yè)管理難題也得到破解,2016年3月,這里實(shí)現(xiàn)了衛(wèi)生和停車的專項(xiàng)物業(yè)管理,采取的方式是物業(yè)公司免費(fèi)服務(wù)半年“試用”,讓居民體驗(yàn)的方式,同時(shí)逐步轉(zhuǎn)變老居民沒(méi)有物業(yè)收費(fèi)意識(shí)的局面,目前全小區(qū)已經(jīng)有390多輛汽車登記,繳費(fèi)比例在80%到90%之間。 如今的志強(qiáng)北園,已不再是往日的“臟亂差”,據(jù)劉慶紅統(tǒng)計(jì),改造后的一年內(nèi),有大約30戶原本將房屋出租的住戶回流,“畢竟這里交通更方便”,而房?jī)r(jià)更是翻了一番,如今均價(jià)已在8萬(wàn)到9萬(wàn)之間,“改造前賣房的都可后悔了!” “志強(qiáng)模式”中的社會(huì)資本運(yùn)用 就這樣一步步地拆除、騰退空間改善,居民看到了實(shí)實(shí)在在的變化,接下來(lái)的各種改造就有了基礎(chǔ)。 杜德印指出,志強(qiáng)北園改造正是順應(yīng)了居民對(duì)增強(qiáng)公共服務(wù)功能的期盼,帶領(lǐng)大家在改造中實(shí)現(xiàn)了利益“放小得大”的升級(jí)。同時(shí),有效發(fā)揮了在轄區(qū)內(nèi)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)解決各類公共服務(wù)、管理和安全事項(xiàng)的作用,在街道層面實(shí)現(xiàn)了相關(guān)政策、資金、資源的整合利用,為創(chuàng)新城市治理方式、加強(qiáng)城市精細(xì)化管理、治理城市病提供了新的思路和經(jīng)驗(yàn)。 過(guò)程中還轉(zhuǎn)變了傳統(tǒng)的行政運(yùn)行方式,把騰退空間作為引進(jìn)社會(huì)投資和支持社會(huì)組織發(fā)育的資本,在滿足居家養(yǎng)老、休閑健身、停車服務(wù)等基本公共服務(wù)中,與企業(yè)合理分擔(dān)成本,并支持其在部分高端服務(wù)和滿足個(gè)性化需求中獲取合理利潤(rùn)。 這只是一個(gè)起步。劉慶紅說(shuō),小區(qū)還面臨著停車位有限的問(wèn)題,她計(jì)劃繼續(xù)把現(xiàn)在鍋爐房約2000平方米的區(qū)域騰退,規(guī)劃建設(shè)一個(gè)立體停車場(chǎng),“即使蓋不了立體的(停車場(chǎng)),地面的也能解決四五十輛車”。 就這樣從減法開(kāi)始,志強(qiáng)北園的改造模式中,為騰退后的空間對(duì)癥下藥,“定點(diǎn)清除”問(wèn)題,就像為一只生了病的麻雀做手術(shù),先切除病灶再逐步恢復(fù)功能,最終不僅實(shí)現(xiàn)了“五臟俱全”,而且“五臟”俱優(yōu)。 修煉大面兒上的“外功”,還要練“內(nèi)功”,劉慶紅去年底當(dāng)選了區(qū)人大代表,她準(zhǔn)備提個(gè)建議,“老樓外面都干凈了,得顧顧里子,把管道修整下”。(黃穎) (責(zé)任編輯:籍俊霞) |
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