在北京二手房交易中,買房人與賣房人簽訂購房協(xié)議后,還會(huì)發(fā)現(xiàn)合同中存在漏洞,或是存在規(guī)定不明確的地方。雙方當(dāng)事人通過簽訂補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行細(xì)化規(guī)定,可以更好地保護(hù)各自的權(quán)益。
補(bǔ)充協(xié)議具有什么效力?
業(yè)內(nèi)專業(yè)人士表示,“在北京二手房交易中,買房人與賣房人簽訂補(bǔ)充協(xié)議,對(duì)二手房交易的重要事項(xiàng)進(jìn)一步做出規(guī)定。如果補(bǔ)充協(xié)議條款與原合同條款不一致,或是發(fā)生沖突,應(yīng)當(dāng)以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn),但是原合同中明示不得變更的條款,補(bǔ)充協(xié)議對(duì)該條款的變更則不發(fā)生法律效力?!?/p>
補(bǔ)充協(xié)議主要包括什么內(nèi)容?
“北京二手房交易中,買賣雙方當(dāng)事人簽訂補(bǔ)充協(xié)議,可以對(duì)成交價(jià)格、定金金額以及支付時(shí)間做出規(guī)定,還可以約定定金日后將作為買房人支付購房款的一部分。”資深人士介紹說。
愛屋吉屋內(nèi)容部湯正魏表示,“為了防止發(fā)生一房二賣的情況,買房人可以對(duì)購買的房產(chǎn)進(jìn)行預(yù)告登記。在預(yù)告登記后,未經(jīng)買房人同意,賣房人不能處分該不動(dòng)產(chǎn)。但由于預(yù)告登記需要建立在雙方當(dāng)事人自愿基礎(chǔ)之上,房屋所在地房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記須依據(jù)雙方當(dāng)事人的登記申請(qǐng)進(jìn)行,所以最好通過補(bǔ)充協(xié)議書面約定雙方當(dāng)事人同意向房屋所在地房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記?!?/p>
專家認(rèn)為,房屋過戶、物業(yè)交割是北京二手房交易中十分重要的環(huán)節(jié),所以雙方當(dāng)事人可以在補(bǔ)充協(xié)議中做出明確規(guī)定。補(bǔ)充協(xié)議可以規(guī)定過戶時(shí)間、過戶條件,還可以規(guī)定物業(yè)交割時(shí)間以及買房從購房款中留存多少錢作為物業(yè)交割保證金,這樣可以防止雙方在交易中發(fā)生糾紛。
如果北京二手房交易無法順利完成,那么買賣雙方當(dāng)事人的責(zé)任劃分問題就凸顯出來?!霸陔p方當(dāng)事人簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí),要對(duì)雙方當(dāng)事人的違約責(zé)任做出明確規(guī)定。比如,在買房人辦理二手房貸款手續(xù)時(shí),有可能因?yàn)橘I房人資質(zhì)不夠等原因而無法獲得銀行批貸,導(dǎo)致二手房交易無法完成,那么在補(bǔ)充協(xié)議中要對(duì)買房人的此類違約責(zé)任做出規(guī)定。”湯正魏說。
在實(shí)際二手房交易中,市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)好,部分賣房人就會(huì)擅自提價(jià)。為了防止賣房人任意加價(jià),買房人可以要求在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定此類行為的違約責(zé)任。
如何依據(jù)補(bǔ)充協(xié)議維權(quán)?
在資深人士看來,“補(bǔ)充協(xié)議對(duì)于二手房交易中的重要事項(xiàng)都做到了明確的約定。一旦雙方當(dāng)事人發(fā)生糾紛,受害一方當(dāng)事人可以依據(jù)補(bǔ)充協(xié)議,要求另一方當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任。”
“例如在市場(chǎng)轉(zhuǎn)好的情況,賣房人擅自提高二手房?jī)r(jià)格,構(gòu)成補(bǔ)充協(xié)議中違約行為,就要按照補(bǔ)充協(xié)議相關(guān)規(guī)定支付違約金。這樣可以有效保護(hù)買房人的權(quán)益?!庇袠I(yè)內(nèi)人士說。
■購房關(guān)注
北京首套房貸利率調(diào)整至九折
新年開局,銀行首套房利率優(yōu)惠折扣便全面收緊。據(jù)偉嘉安捷統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,從2017年1月1日起,除去工商銀行在1月對(duì)購房人暫執(zhí)行八五折以外,其他各家銀行的首套房利率的折扣已全面調(diào)整為九折,而具體執(zhí)行的時(shí)間節(jié)點(diǎn)以購房人網(wǎng)簽的時(shí)間為準(zhǔn)。購房人網(wǎng)簽日期為2016年12月31日之前,享受的利率折扣依然為原先的八五折,而12月31日當(dāng)天或之后出的網(wǎng)簽即按照九折利率執(zhí)行。
以貸款200萬20年為例,九折利率情況下,每月比八五折時(shí)要多還200多元利息。
點(diǎn)評(píng):北京信貸政策收緊。(武新)
(責(zé)任編輯:籍俊霞)