7月27日，據(jù)新華社消息，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在近日召開的企業(yè)座談會上表示，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付，切實保障人民群眾的合法權(quán)益。
繼7月24日中央政治局會議提出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后，再次迎來了住建部釋放的最新信號。多位業(yè)內(nèi)專家紛紛表示，預(yù)計下半年房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松的趨勢不變，尤其一二線熱點城市在認房認貸、首付比例、稅費減免等方向的政策會加快出臺。
住建部最新表態(tài)將會給市場帶來哪些影響？
建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)眾多上下游產(chǎn)業(yè)，對穩(wěn)定經(jīng)濟大盤至關(guān)重要，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)能否穩(wěn)定對居民就業(yè)、收入也會產(chǎn)生較大影響。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，本次住建部倪虹部長再一次強調(diào)“穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱，對推動經(jīng)濟回升向好具有重要作用”，強調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位不變，也就意味著下半年推動經(jīng)濟回升向好，穩(wěn)地產(chǎn)政策仍有發(fā)力空間。
58安居客房產(chǎn)研究院院長張波分析認為，住建部的最新表態(tài)更為落地，尤其在政策的推進方向上面給出了具體的指引方向，本次重點在首套房的首付比例和利率層面，以及此前市場呼聲較高對于“認房又認貸”的調(diào)整。
“結(jié)合此前政治局會議的表態(tài)來看，國內(nèi)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，決定了政策調(diào)整的必要性，與房地產(chǎn)相關(guān)的金融風險依然存在，需要進一步提升市場信心和預(yù)期?！睆埐ㄑa充道。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，目前，熱點城市剛需集中，換房人群龐大，降利率、降首付、降稅收，能夠改善預(yù)期并釋放需求。他表示，具體落地的過程，應(yīng)該是因城施策，即各地不會步調(diào)一致地、內(nèi)容一致地實施，而是會有先有后、政策力度有大有小，也不會一下子就把政策用到底。
住建部明確各地政策優(yōu)化方向，未來將如何推進？
結(jié)合住建部的最新表態(tài)，預(yù)計部分城市政策將加快落地。對此，張波在接受采訪時表示，目前從三四線城市來看，無論首套還是二套的首付比例大都已明顯下調(diào)，這一政策信號對于此類城市的影響力度多體現(xiàn)在心態(tài)層面，而非實際操作層面。
張波提到，一二線熱點城市的首套房認定標準則更為重要，即“認房不認貸”的落地執(zhí)行，一旦落地推行則不少原來按二套執(zhí)行的首付和利率標準，都有可能按首套執(zhí)行，這對于樓市的影響則更為明顯。所以對此類熱點城市，核心問題并不是再次降低首套或二套房的首付比，而是能讓真正被“誤傷”的改善需求得到相匹配的政策支持。
本次會議還提到了降低首套住房首付比例和貸款利率。據(jù)陳文靜介紹，目前多個一二線城市首套房首付比例在30%甚至更高，部分城市首套房貸利率仍高于5年期以上LPR。短期來看，一二線城市或進一步降低首套房首付比例和房貸利率，首套房首付比例仍執(zhí)行30%的二線城市或逐步降低至20%下限，同時，一線城市如北京、上海首套房貸利率加點數(shù)也存在下調(diào)可能（北京首套商貸利率為5年期以上LPR+55個基點，上海為5年期以上LPR+35個基點）。
在改善性住房換購稅費減免方面來看。2022年9月，財政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》，指出2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。陳文靜表示，此次倪虹部長強調(diào)進一步落實好改善性住房換購稅費減免，預(yù)計后續(xù)針對換房需求的政策支持將進一步加大。
“認房不用認貸”政策再次成為“焦點”
此次最值得關(guān)注的就是‘認房不用認貸’政策?！罢J房又認貸”一般指有過購房貸款記錄，再購房時即使名下無房或貸款已還清，也會被認定為二套，而二套房的首付比例、房貸利率以及相關(guān)稅費均明顯高于首套房，阻礙了改善住房需求進入市場。
“認房又認貸”政策明顯提升了換房群體的首付門檻，據(jù)貝殼研究院測算，以北京為例，一套650萬的改善標的（非普），在“認房不認貸”的情形下，首付比例為40%，而在“認房又認貸”的情形下，首付比例翻倍為80%，首付額度多出260萬。目前，從已取消認房認貸城市的實際效果看，2022年3月1日鄭州新政公布后，3月當月鄭州二手房成交環(huán)比增長106%，其中改善性住房成交增長的貢獻最大。
中指研究院指出，當前限購較嚴格且執(zhí)行認房又認貸政策的城市主要包括北上廣深、成都、西安等十余個核心城市，倪虹部長明確提出個人住房貸款“認房不認貸”，預(yù)計短期二線城市或率先調(diào)整優(yōu)化，一線城市亦存在空間。值得關(guān)注的是，武漢、青島等城市當前僅二環(huán)內(nèi)或個別主城區(qū)限購，非限購區(qū)域首套首付已降至20%，限購區(qū)的認房認貸政策優(yōu)化影響或有限。
目前，各地根據(jù)自身房地產(chǎn)市場實際運行的不同，購房信貸政策的嚴格程度不同，各地對首、二套房認定標準的不同，可以分為“認房又認貸”、“認房不認貸”、“認貸不認房”，嚴格程度依次遞減。
（圖源：貝殼研究院，央廣網(wǎng)發(fā)）
此外，陳文靜還提到，當前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入新的發(fā)展階段，預(yù)計過去市場過熱階段出臺的政策也將陸續(xù)優(yōu)化，如優(yōu)化限價政策，讓價格回歸市場；優(yōu)化法拍房、非住宅、離婚購房等限購政策，因區(qū)施策、一區(qū)一策幫助一二線城市郊區(qū)去庫存；繼續(xù)優(yōu)化限售政策，進一步暢通一二手鏈條；降低二套房貸利率；優(yōu)化北京、上海等城市的普宅認定標準等。特別是針對多孩家庭、人才、老年人群優(yōu)化住房政策或?qū)⑹侵匾绞健?/p>
整體來看，7月24日中央政治局會議后，住建部率先釋放積極信號，主管部門的發(fā)聲不僅有助于提振市場信心，同時也為各地加快落實優(yōu)化政策打響了發(fā)令槍，預(yù)計各地優(yōu)化政策的節(jié)奏將進一步加快，特別是二線城市政策優(yōu)化或已在路上。（門庭婷）
（責任編輯：蔡文斌）
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