“在晉城市開展現(xiàn)房銷售試點，盡快形成可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗做法。”近日，在山西省政府舉辦的新聞發(fā)布會上，山西省住建廳總工程師張志利在介紹山西促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的具體舉措中提到，山西將對現(xiàn)房銷售模式展開探索。
一直以來，商品房預(yù)售制一直是公眾爭議的焦點，對于購房者來說，“一手交錢、一手交房”的現(xiàn)房不僅具有“所見即所得”的優(yōu)勢，還能避免“先付款再收房”而出現(xiàn)的“貨不對板”“降標降配”甚至樓盤“爛尾”等惡劣問題，有關(guān)取消預(yù)售制的呼聲多年來不絕于耳。那么，目前樓市銷售方式為何仍為預(yù)售制？采取現(xiàn)房銷售的難點又在哪里？未來，現(xiàn)房銷售會成為主流銷售模式嗎？山西晚報記者進行了調(diào)查了解。
A官方發(fā)聲 多地宣布試點現(xiàn)房銷售
“穩(wěn)預(yù)期、防范風(fēng)險、促進轉(zhuǎn)型”是住建部2023年房地產(chǎn)工作重點。今年1月，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出“有條件的可以進行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險?！睋?jù)了解，這是住建部首次明確提出現(xiàn)房銷售的概念，由此“現(xiàn)房銷售以及預(yù)售制是否應(yīng)該退出”再次成為各界熱議的話題。
隨后，多個省份發(fā)聲將探索現(xiàn)房銷售。最先回應(yīng)的是廣東省，2023年春節(jié)后的廣東省高質(zhì)量發(fā)展大會傳出聲音，支持有條件的項目進行現(xiàn)房銷售；1月31日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上提出，有條件的地方先行先試，開展現(xiàn)房銷售試點，并逐步提高預(yù)售門檻；2月6日，在安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，安徽省住建廳相關(guān)負責人透露，2023年安徽將因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點；同日，四川省人民政府印發(fā)的《聚焦高質(zhì)量發(fā)展推動經(jīng)濟運行整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》中也提到，支持有條件的城市開展商品房現(xiàn)售試點，積極推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡；2月7日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在鄭州召開，會議明確，今年將進一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售……
6月26日，住建部部長倪虹在與中國銀行就深化政銀合作、推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展交流會上強調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”，改變“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”模式，開展現(xiàn)房銷售試點，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。隨后，現(xiàn)房銷售試點在包括河南鄭州、安徽合肥、四川成都等多個城市落地。8月24日上午，山西省政府新聞辦舉行“山西加快轉(zhuǎn)型發(fā)展”系列推動服務(wù)業(yè)提質(zhì)增效專場發(fā)布會上，省住建廳總工程師張志利表示將在晉城市開展現(xiàn)房銷售試點，盡快形成可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗做法，逐步推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。
B現(xiàn)房展示 消費者提升購買信心
“我們的樓盤主體已經(jīng)完工，正在做外立面?！薄胺孔右呀?jīng)封頂，明年就可以入住。”“我們是準現(xiàn)房銷售，今年買、今年住?！苯衲暌詠?，省城不少樓盤的售樓處都能聽到類似的說辭，置業(yè)顧問用“現(xiàn)房”與“準現(xiàn)房”吸引購房者。
“相比期房，消費者更愿意選擇眼見為實的現(xiàn)房?！敝泻ｅ居顣r代銷售經(jīng)理宋先生介紹，目前該項目的銷售仍然以期房為主，但在年初的時候集中供應(yīng)推出了一批現(xiàn)房、準現(xiàn)房，很快銷售一空?！斑@些房子中，有一部分是取得竣工備案的現(xiàn)房，還有一部分是已經(jīng)封頂、正在裝修的準現(xiàn)房。”宋先生表示，這部分房源即買即住，業(yè)主收房等待時間較短，大概只需2—3個月，“今年買、今年住”的特點吸引了不少購房者。
“現(xiàn)房、準現(xiàn)房售賣時，業(yè)主是可以實地看房的。在保證參觀安全的情況下，由置業(yè)顧問帶領(lǐng)消費者進入工地看房，業(yè)主可以實地感受房屋品質(zhì)、樓間距、采光、通風(fēng)、戶型格局等，現(xiàn)房展示比樣板間、線上3D動畫更具銷售說服力?！鄙轿魍韴笥浾吡私獾?，中海寰宇時代三期工程剛開始售賣，雖然是期房，但部分樓棟交付時間在明年8月，工程進度已完成主體結(jié)構(gòu)，看房客戶雖不能到意向房屋內(nèi)入戶探訪，但可在所購樓棟實景展示區(qū)內(nèi)了解房子的建筑及裝修工藝、園林景觀、感受各樓棟之間的相鄰位置等信息。
山西晚報記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，為解決業(yè)主目前購買期房的痛點，中海、萬科、保利、星河灣、華潤等知名房企售樓示范區(qū)的開放時間，盡可能安排在可向業(yè)主展示樓棟主體工程在建、重點園林區(qū)實景呈現(xiàn)之時?！捌放品科笤谑鄯窟^程中，基本都會留下現(xiàn)房，一方面施工進度有保證的品牌房企，樓層、朝向等條件較差的房源會剩下，變成現(xiàn)房。另一方面，已有少數(shù)房企為了爭取效率更高的銷售、降低交房客訴量，按工程進度安排開盤時間，盡可能實現(xiàn)準現(xiàn)房銷售，爭取‘開盤售罄’。”一名置業(yè)顧問表示，省城很多樓盤地處城市周邊，配套較差，項目按原來的“挖坑即預(yù)售”的銷售方式，銷售過程拖拖拉拉，還賣不出去、賣不上價錢。相反，園林景觀及公共區(qū)域已呈現(xiàn)、小學(xué)及幼兒園已開學(xué)、主體樓棟已完工的準現(xiàn)房，銷售卻相對輕松，售價也高，原因即是準現(xiàn)房及成熟社區(qū)給業(yè)主吃了收房靠譜的定心丸。
C多重優(yōu)勢 現(xiàn)房銷售占比越來越高
“無論是精裝房還是毛坯房，消費者都能隨時現(xiàn)場看房，戶型、朝向、采光、樓距等能一目了然?！币幻脴I(yè)顧問表示，相比現(xiàn)房、準現(xiàn)房，期房只能根據(jù)平面圖和效果圖預(yù)估房子的情形，而平面圖很抽象，與實景看房的感覺相差比較大。
“有了實物，消費者不光能看到房子的戶型結(jié)構(gòu)，外立面、小區(qū)環(huán)境、甚至配套設(shè)施等都會有更直觀的感受，對房屋的真實性有了清晰的了解。”山西世紀朗潤房地產(chǎn)經(jīng)紀公司董事長薛錚認為，除了眼見為實，即買即住的現(xiàn)房還能降低消費者等待的時間成本和金錢成本，消費者不用因為購買的是期房而去租住房，有結(jié)婚、孩子上學(xué)等急迫需求的購房人群也能第一時間解決問題?！胺课莸耐耆a(chǎn)權(quán)，包含四個方面，所有權(quán)、使用權(quán)、處置權(quán)、收益權(quán)，現(xiàn)房在這四個方面都能體現(xiàn)出優(yōu)勢?！毖﹀P介紹，所有權(quán)方面，相比期房，現(xiàn)房的所有權(quán)能盡快得到保障，甚至部分現(xiàn)房銷售可以做到房證同交的；由于即買即住，使用權(quán)即時生效；房屋到手后，可以抵押、轉(zhuǎn)讓；收益權(quán)方面，出租、轉(zhuǎn)讓都能立時收益。
由于現(xiàn)房有諸多優(yōu)勢，相較于期房而言更受消費者青睞，這在2022年的現(xiàn)房銷售規(guī)模及占比上已有所體現(xiàn)。根據(jù)上海易居房產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2022年全國新建商品住宅成交面積同比下滑26.8%；全國期房銷售面積同比下滑29.6%；而全國現(xiàn)房銷售面積為1.6億平方米，同比僅下降了2.3%，數(shù)據(jù)說明現(xiàn)房銷售量同比下降不嚴重，比期房更易成交。同時，從現(xiàn)房銷售面積占比（現(xiàn)房銷售占比=年初累計現(xiàn)房銷售面積/年初累計新建商品住宅銷售面積）情況看，2021年6月份這一指標為9.5%，隨后該指標總體處于上升態(tài)勢，到2021年12月份為10.4%；到2022年12月份，該指標已達13.9%，現(xiàn)房銷售占比越來越高。
D取消預(yù)售 開發(fā)商資金實力將受考驗
事實上，取消預(yù)售制的呼聲由來已久，在部分龍頭房企爆雷后，保障購房者權(quán)益、取消預(yù)售制的呼聲更加強烈。公開報道顯示，2006年曾有30余名全國人大代表提交議案建議取消商品房預(yù)售制度。時隔多年后，預(yù)售制仍是樓市的主要銷售方式。業(yè)內(nèi)人士稱，商品房如實行現(xiàn)房銷售模式，將對房企提出更高的要求，多數(shù)房企將面臨強大的融資壓力，也會影響行業(yè)的發(fā)展活力，降低企業(yè)的開發(fā)動力，大規(guī)模減少商品住宅供應(yīng)。
“對于開發(fā)商來說，預(yù)售制下資金的使用效率更高?！毖﹀P介紹，如果采用期房銷售，開發(fā)商拿地之后，最快6至8個月即可實現(xiàn)預(yù)售，資金回籠。而現(xiàn)房銷售往往以竣工備案為標準，以太原市場為例，從開發(fā)商拿地到竣工備案，資金回籠周期至少得3年，這期間項目的周轉(zhuǎn)運營全部依賴開發(fā)商的自有資金，這對開發(fā)商是一個考驗。而通過預(yù)售，開發(fā)商拿到了購房者的首付款和購房者付息的銀行貸款，大幅降低了資金成本，擴大了資本杠桿，提高了開發(fā)新樓盤的速度。
國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，從2009年起，我國住宅銷售面積的期房銷售面積占比一直超過75%，其中，2019年、2020年、2021年則分別達到87.9%、89.8%、89.6%?！巴瑯拥耐度耄F(xiàn)房只夠投資一個項目，而期房可能投資2—3個項目，對于開放商來說，資金流轉(zhuǎn)更快，壓力更小?！毖﹀P說道。
此外，相比現(xiàn)房銷售，預(yù)售制還有一定的市場調(diào)節(jié)能力?！艾F(xiàn)房銷售開發(fā)周期長，在這期間，一旦市場需求發(fā)生變化，產(chǎn)品就過時了?！毖﹀P舉了一個例子，比如在開發(fā)初期，開發(fā)商的主推戶型是80—100平方米，三年過后，隨著家庭結(jié)構(gòu)、市場需求的變化，可能120—140平方米才是更多人的首選，這就導(dǎo)致三年前規(guī)劃設(shè)計的現(xiàn)房并不是當下最主流的需求。相較而言，預(yù)售制有一定的供求關(guān)系調(diào)節(jié)功能，可以及時根據(jù)市場需求，推出適銷對路的產(chǎn)品。
E因城施策 現(xiàn)售制并非一蹴而就
一位不愿透露姓名的房企負責人告訴山西晚報記者：“就目前來看，取消預(yù)售制，全面開展現(xiàn)房銷售，許多開發(fā)商會吃不消。”曾經(jīng)依靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式成長起來的房企，目前非常缺錢，背著大量債務(wù)，有些已經(jīng)爆雷正在進行債務(wù)重組，還有的岌岌可危，已經(jīng)減少甚至?xí)和Ｄ玫亍６F(xiàn)房銷售會沉淀房企的大量資金，多數(shù)房企無力去做現(xiàn)房銷售。多位業(yè)內(nèi)人士表示，從長遠看，現(xiàn)房銷售會逐漸取代預(yù)售制，但這種改變并非一蹴而就。
“預(yù)售制并無錯，推進了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，解決并改善了廣大城鎮(zhèn)居民的居住需求及居住條件。但在實施過程中，缺乏對于預(yù)售資金的監(jiān)管、工程進度的把控?！毖﹀P認為，開發(fā)商在預(yù)售的過程中，可以在合理范圍內(nèi)將部分錢拿出來繼續(xù)投資，但一定要留有足夠的資金保證現(xiàn)有項目順利進行。采訪中，多名專家同樣表示，不能因為爛尾就取消預(yù)售，事實證明，爛尾樓盤大多是預(yù)售資金被挪用導(dǎo)致，核心還是要加強預(yù)售資金以及房企融資的監(jiān)管。此外，取消預(yù)售制還可能導(dǎo)致房企迫于壓力不愿拿地開發(fā)，或者開發(fā)周期拉長，進而導(dǎo)致商品房供應(yīng)量減少、房價上漲等問題。
山西晚報記者注意到，在今年1月舉行的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，行業(yè)主管部門明確提出了“必須把資金監(jiān)管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險?！睒I(yè)內(nèi)人士認為，嚴格意義上來說，預(yù)售制與現(xiàn)房銷售很難分清孰優(yōu)孰劣，也并非是完全對立的關(guān)系，從預(yù)售制向現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)變的過程，是房地產(chǎn)市場逐步走向成熟的過程，預(yù)售制仍將發(fā)揮重要作用，二者相互配合將對市場產(chǎn)生一定促進效果。
當前，預(yù)售制仍是我國商品房銷售的絕對主流模式，實行現(xiàn)房銷售需要循序漸進地推進。以我省為例，11個城市的經(jīng)濟狀況不同，房地產(chǎn)市場差異大，要根據(jù)不同情況因城施策，后續(xù)還需要政府、監(jiān)管部門、行業(yè)協(xié)會以及房企等多方研究現(xiàn)房銷售的制度、秩序，并不斷總結(jié)試點經(jīng)驗，出臺合理的實施政策。
山西晚報記者 柴旭暉
（責任編輯：梁艷）
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