一直以來，擁有名校入學(xué)資格的二手學(xué)區(qū)房，在存量房市場猶如“神”一般的存在，無論樓市風(fēng)云怎樣變幻，這類房源價格只漲不跌、供不應(yīng)求。但隨著省城義務(wù)教育階段招生政策逐年改革，90后家長育兒觀念的改變，二手學(xué)區(qū)房正在悄然降溫。
A 買家觀望學(xué)區(qū)房交易放緩
李強（化名）在省城杏花嶺區(qū)五一路某房產(chǎn)中介門店已供職6年，這家門店的主力客戶是附近某名校學(xué)區(qū)范圍內(nèi)二手房的購房家長，因此他對省城二手學(xué)區(qū)房市場的走勢了如指掌。
“市場好的時候，學(xué)區(qū)覆蓋的住宅樓，40至60平方米的小戶型最好銷售，基本處于掛牌三日內(nèi)即成交的狀態(tài)?！崩顝姼嬖V山西晚報記者。在他的印象中，成交最快的一套房子僅用了幾個小時，中介和房主上午驗完房，剛把房源信息和實景照片掛到網(wǎng)上，立刻就有家長要求看房，下午房主就交了定金。“那套房子總價接近120萬元，秒賣?！彪m然以這樣速度成交的房子為數(shù)不多，但不難看出學(xué)區(qū)房需求的火爆。如今，幼升小、小升初的招生政策年年有變化，小學(xué)、初中的排名與三五年前大有不同。如今，學(xué)區(qū)二手房的成交周期明顯拉長。李強正在著手交易的幾套同一片區(qū)房子，部分房源年初掛牌，至今未成交，掛牌時間已超半年。
其中一位出售房子的市民稱，他當(dāng)年買該名校主校學(xué)區(qū)房時，計劃孩子上完學(xué)后再轉(zhuǎn)手賣掉。原本想著主校招生片區(qū)的房源有限，買房不會虧錢，還會大賺。但今年他賣房時，發(fā)現(xiàn)市場并沒有當(dāng)初買房時那樣火爆，二手學(xué)區(qū)房的價格上漲幅度出現(xiàn)回落。市民劉女士表示，三年前，她買了一套位于雙西小學(xué)總校區(qū)的學(xué)區(qū)房，房子僅有40余平方米，卻花了80萬，今年同小區(qū)同戶型的房子大概在75萬左右。三年時間每平米降價一千多元。
“優(yōu)質(zhì)小戶型電梯房價格依然比較堅挺，房源比較少，但是大戶型明顯在降價。”在并州路的某房產(chǎn)中介門店工作小趙告訴山西晚報記者，“往年130平米的戶型，成交價格大概在260萬，今年已經(jīng)降到了230萬，但依然難成交。”這樣的情況并非個例，山西晚報記者了解到，最近一段時間，太原市內(nèi)各區(qū)的二手學(xué)區(qū)房都出現(xiàn)了銷售周期明顯拉長、部分房源終于有了議價空間。多位經(jīng)紀(jì)人向記者表示，原來小面積學(xué)區(qū)房銷售周期在一到兩周，但是現(xiàn)在的交易周期拉長至兩個月，超過120平方米的大戶型掛牌時間都在半年以上，且價格出現(xiàn)一定幅度的下降。
B價格虛高議價空間出現(xiàn)松動
太原二手學(xué)區(qū)房主要集中在環(huán)內(nèi)老城區(qū)，尤其是迎澤區(qū)的青年路小學(xué)、雙西小學(xué)、濱河小學(xué)，杏花嶺區(qū)的五一路小學(xué)、新建路小學(xué)，小店區(qū)的九一小學(xué)、八一小學(xué)等學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，二手房成交活躍。山西晚報記者從多款房源信息APP查詢得知，這些區(qū)域的熱門學(xué)區(qū)房，掛牌價比不少新建的精裝樓盤價格依然堅挺。例如迎澤區(qū)青年路小學(xué)招生劃片范圍內(nèi)寶佳麗景小區(qū)目前掛牌均價在2.3萬元/平方米、迎澤區(qū)雙西小學(xué)小學(xué)招生劃片范圍內(nèi)新視界小區(qū)目前掛牌均價1.7萬元/平方米、小店區(qū)九一小學(xué)主校區(qū)招生劃片范圍內(nèi)九一小學(xué)宿舍小區(qū)目前的掛牌均價更是超過了3元/平方米。
有了“名校”的加持，這些房源比附近的非學(xué)區(qū)房價格高出很多，有時僅僅“一街之隔”，單價就相差接近萬元。值得注意的是，這些二手學(xué)區(qū)房雖然比其他周邊小區(qū)售價高出不少，但從各大房源信息網(wǎng)站公布的歷史成交價來看，很多熱門學(xué)區(qū)房都有不同程度的“降溫”。例如寶佳麗景小區(qū)，其近半年成交均價在21421元/平方米，2022年還能賣到22491元/平方米，2020年更是有超過2.4萬元/平方米的成交記錄；新視界小區(qū)近半年成交均價為15662元/平方米，去年的成交記錄大都在16000元/平方米，最高超過18000元/平方米。
同時，今年二手學(xué)區(qū)房的議價空間比往年寬松。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李強舉例說，一位業(yè)主掛牌200萬元出售九一小學(xué)的學(xué)區(qū)房，看房的人不少，但價格一直沒談攏，掛了半年之后降價15萬元成交。“一些老破小的房子，除了學(xué)區(qū)是個優(yōu)勢外，其他條件確實較差，業(yè)主即使買了房，通常也不在這里居住。如今，新房價格便宜，二手學(xué)區(qū)房的居住功能被淡化。房地產(chǎn)市場整體下降后，二手學(xué)區(qū)房無差別整體走漲的情形有了很大變化。售房業(yè)主還按多年前行情來掛牌，收益預(yù)期與實際情況會有差別?！?/p>
“今年以來，太原市各城區(qū)的學(xué)區(qū)房均有不同程度的降價?！睆臉I(yè)十多年的房地產(chǎn)中介王先生介紹稱迎澤區(qū)的知名初中、小學(xué)較為集中，尤其是雙西小學(xué)、青年路小學(xué)、太師二附小等名小學(xué)對口的優(yōu)質(zhì)公立初中較多，這些學(xué)校屬于雙學(xué)區(qū)房，所以這些片區(qū)的二手學(xué)區(qū)房還是供不應(yīng)求，價格堅挺。但非這些片區(qū)，以及其它城區(qū)的二手學(xué)區(qū)房就沒有這樣幸運，因為家長圈的學(xué)校口碑排名、招生政策、育兒觀念、預(yù)期學(xué)齡兒童數(shù)量等，已發(fā)生了改變。
C90后家長入市學(xué)區(qū)需求發(fā)生變化
“二手學(xué)區(qū)房悄然降溫，還有很重要的一個原因是購房群體發(fā)生了轉(zhuǎn)變?！卑簿涌蚇+品質(zhì)管理中心負(fù)責(zé)人王宇說道。二手學(xué)區(qū)房的主力消費群體，已經(jīng)從70、80后漸漸轉(zhuǎn)向90后，年輕一代的家長對居住品質(zhì)、生活配套、商業(yè)配套等更加關(guān)注。
目前，省城老牌兒優(yōu)質(zhì)公辦小學(xué)主校區(qū)的學(xué)區(qū)房，往往位于城市中心的老舊小區(qū)。這些二手房房齡大，普遍存在管道老化、戶型不佳、停車不便、物業(yè)服務(wù)有待提升等問題，反觀一些新樓盤，小區(qū)功能更加完善，居住品質(zhì)明顯提升，配建了硬件一流的學(xué)校。同時，由于幼升小、小升初的招生政策調(diào)整、名校教師資源的更迭變化，家長買了學(xué)區(qū)房，有可能上不了名校，也有可能所購學(xué)區(qū)房的劃片對口學(xué)校，不再是家長的意向?qū)W校。對于大多收入一般的普通家庭而言，二手學(xué)區(qū)房的購買風(fēng)險在增加。
“單純?yōu)閷W(xué)區(qū)買單并不那么劃算。以去年和今年為例，現(xiàn)代雙語、北辰、新希望等老牌民辦小學(xué)、初中的學(xué)位相比往年，可謂極度稀缺，新成長起來的優(yōu)質(zhì)民辦小學(xué)、初中學(xué)位也相當(dāng)緊張，家長們通過查閱歷年入學(xué)搖號率即可對學(xué)校的優(yōu)劣做出判斷。同時，公辦名小學(xué)、名初中的口碑排名，近幾年也出現(xiàn)了明顯變化，對家長擇校方向影響非常大，由此必然會影響到學(xué)區(qū)二手房的購房意向。”孩子今年剛升高一的一位家長告訴山西晚報記者，把所有的錢投到買房上著實不劃算。
省城市民普遍認(rèn)可的知名小學(xué)，近幾年無一例外實現(xiàn)集團(tuán)化辦學(xué)，而新建樓盤引入名校已非常普遍。去年和今年秋季，隨著多所新樓盤配建小學(xué)正式開學(xué)，對主校的二手學(xué)區(qū)房產(chǎn)生了生源分流的影響?！靶陆ㄐ^(qū)的配建學(xué)校，就在小區(qū)之內(nèi)，孩子可以步行上下學(xué)，這些樓盤可以滿足市民居住升級、子女就近入學(xué)的雙重需求?！蓖跤罱榻B，名校分校的教學(xué)品質(zhì)不靠譜，近幾年備受社會各方質(zhì)疑，對此，家長們往往比房企、中介更敏感，直接影響到區(qū)域樓市的交易量及新人口的落戶量。正因此，也刺激著地方政府更加重視新建樓盤配建學(xué)校的教學(xué)經(jīng)營。
山西晚報記者注意到，90后家長的教育觀念與70、80后有明顯差異。首先90后家長擇校選擇面更為寬廣，接受孩子上私立；另外，多孩家庭漸漸增多，家長孤注一擲“雞娃”的心態(tài)正在減弱。另外，學(xué)齡兒童數(shù)量的變化，對學(xué)校招生以及二手學(xué)區(qū)房三年后的成交影響更大。
D多重因素影響學(xué)區(qū)房開始降溫
今年秋季入學(xué)季，全國各地的小校迎來首批二孩“入學(xué)高峰”，部分地區(qū)學(xué)位預(yù)警顏色已經(jīng)呈現(xiàn)紅色，網(wǎng)上也有人稱今年是小學(xué)“最難入學(xué)年”。然而，在小學(xué)“入學(xué)難”的同時，部分地區(qū)卻爆出了幼兒園“一孩難求”的消息。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年我國全面放開二胎，當(dāng)年全年全國新生人口高達(dá)1786萬人，比上年增加131萬人，2017新生人口為1723萬人，2016、2017年是近二十年來全國的生育高峰年。2023年，這部分孩子到了入學(xué)年紀(jì)，這是去年、今年各地上學(xué)人數(shù)“暴增”的主要原因。從2018年開始，我國新生人口數(shù)量開始減少，2022年出生人口已跌破1000萬人，只有956萬人。教育部數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國共有幼兒園28.92萬所。這一數(shù)量相較于2021年減少了5600多所，這是15年以來，全國幼兒園數(shù)量首次出現(xiàn)負(fù)增長。同時，教育部數(shù)據(jù)顯示，2022年全國共有普通小學(xué)14.91萬所，比上年減少5162所，下降3.35%。
“別看今年入學(xué)的孩子多，但三年后，入學(xué)的孩子就會減少。出生人口下降，空余學(xué)位增多，對二手學(xué)區(qū)房成交的影響是必然的?！币幻慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴山西晚報記者，為了不影響孩子上學(xué)，二手學(xué)區(qū)房要提前購置，多數(shù)家長一般會在孩子入學(xué)前兩至三年購房。目前，省城購買二手學(xué)區(qū)房的家庭，很大一部分是為2025年、2026年上學(xué)的孩子做準(zhǔn)備?！鞍凑找?guī)定，多數(shù)小學(xué)要求孩子入學(xué)當(dāng)年4月30日前辦理完落戶等相關(guān)手續(xù)，房產(chǎn)中介公司會建議客戶把落戶時間再提前，以防萬一?！边@位經(jīng)紀(jì)人稱，學(xué)校若生源緊缺，購房和落戶時間必然會寬松，家長的購房意原、購房時間也就沒那急促。三年之后省城義務(wù)教育階段的生源、師資會出現(xiàn)怎樣的巨變，沒有人能給出精準(zhǔn)答案。
山西晚報記者在采訪時發(fā)現(xiàn)，還有一項政策也對學(xué)區(qū)房產(chǎn)生了一定的影響，就是教師輪崗制度。據(jù)了解，目前已經(jīng)有北京、上海、深圳、南京、徐州、煙臺、西安等城市開啟教師輪崗，其中的典型代表是北京，早在2021年，北京率先在東城和密云兩個區(qū)試點，2022年7月份，北京在全市16個區(qū)全面開展教師輪崗。省城公辦小學(xué)目前并沒有明確教師輪崗制度，但優(yōu)秀及青年教師的跨校交流、幫扶制度一直有，而且進(jìn)入常態(tài)化、多樣化?！拔壹液⒆咏衲陝偠昙?，但是開學(xué)前卻突然通知語文老師換了，據(jù)班里有些家長說，原來的語文老師來自迎澤區(qū)另一所學(xué)校，兩位老師互換一年、交流學(xué)習(xí)?！笔忻裢跖拷榻B，作為家長，很擔(dān)心花大價錢購買的學(xué)區(qū)房，卻享受不到優(yōu)質(zhì)的名校名師資源。買二手學(xué)區(qū)房越來越像買盲盒，學(xué)區(qū)房并不能保證孩子一定遇到名校的好老師。
業(yè)內(nèi)人士稱，隨著入學(xué)人口的減少，優(yōu)質(zhì)民辦學(xué)校的增多、教育資源梯隊的排名更迭變化，“學(xué)區(qū)”對二手房價值的影響會減弱，購房者也不再把目光緊盯著個別學(xué)校，多重因素疊加將導(dǎo)致學(xué)區(qū)房繼續(xù)降溫。
山西晚報記者 柴旭暉
（責(zé)任編輯：梁艷）
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