首批消費基礎設施REITs來了。
11月26日，證監(jiān)會以及上交所官網信息顯示，華夏金茂購物中心REIT已正式獲得證監(jiān)會準予注冊的批復，并在上交所審核通過。
2023年3月，國家發(fā)改委出臺236號文，明確把商業(yè)類地產納入消費類REITs試點，這是擴大內需刺激消費的一個重要政策舉措。對行業(yè)而言，則是地產行業(yè)轉型升級一個重要路徑。中國金茂積極響應國家戰(zhàn)略，參與重大金融創(chuàng)新，深化金融供給側結構性改革，進一步創(chuàng)新投融資機制，有效盤活存量資產，促進基礎設施高質量發(fā)展。
業(yè)內分析人士表示，華夏金茂購物中心REIT等消費基礎設施REITs的獲批進一步拓寬了公募REITs底層資產類型，為地產商打開了融資的新想象空間，也意味著地產行業(yè)的“運營時代”有了進化的新可能與方向。
高能級城市核心商圈，底層資產價值可期
優(yōu)質資產是消費基礎設施REITs順利發(fā)行的壓艙石。本次獲批的中國金茂公募REITs項目底層資產為長沙金茂覽秀城，是中國金茂首個城市級商業(yè)力作。
資料顯示，長沙覽秀城位于中部地區(qū)首個國家級新區(qū)湘江新區(qū)梅溪湖板塊核心商圈，建筑面積約10萬平方米，可租賃面積超6萬平方米。項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，目前已匯集騰訊、泰康之家等名企總部，湖南大學等高校，湖南文化藝術新地標梅溪湖國際文化藝術中心等優(yōu)質產業(yè)、教育、藝術配套，客群消費力持續(xù)增長，是長沙房價最高和消費需求最旺盛的區(qū)域。據統(tǒng)計，長沙覽秀城1公里范圍內人口約4.75萬，3公里內人口約58.78萬，5公里內人口約145.89萬。其中，5公里范圍內人口組成主要以25-45歲的品質家庭客群為主，有著不容忽視的強勁消費潛力。此外，憑借所在地具有較強的自然資源和人文資源稟賦，長沙覽秀城除了覆蓋核心區(qū)域客群，也有較強的外延輻射能力。
長沙覽秀城于2016年底開業(yè)，至今已運營近7年，是成熟穩(wěn)定的購物中心。基金招募說明書顯示，長沙覽秀城年度客流逾1000余萬人次，2020-2022年度銷售額和運營收入復合增長率分別達到21.53%和31.27%，客流密度已達0.42人/㎡，處于行業(yè)優(yōu)秀水平。在優(yōu)勢區(qū)位、優(yōu)質客群以及堅實消費基礎的加持下，項目7年來保持了接近滿租的高速發(fā)展態(tài)勢。截至11月，長沙金茂覽秀城出租率超99%，年度新進品牌72家，面積超9000平方米。在7周年慶活動中客流突破20萬人次、單日同比提升約40%，銷售突破2500萬元、同比提升約30%，穩(wěn)定維持高位。
除了優(yōu)質的底層資產，是否具備專業(yè)、綜合實力強勁的運營機構，也是購物中心價值增長的重要影響因素。一位基金管理人透露，“這類核心商圈、人流量大、出租率穩(wěn)定、經營穩(wěn)健的項目更容易獲批?！蓖顿Y人更關注底層資產位于高能級城市核心商圈、成熟穩(wěn)定且具有競爭優(yōu)勢的項目，但同時更重要的是，未來能保持穩(wěn)健收益并具備持續(xù)增長的潛力。
作為中國金茂、中信證券、華夏基金強強聯(lián)合推出的消費基礎設施REITs，專業(yè)賦能將為華夏金茂購物中心REIT的穩(wěn)健運營提供強大支持，持續(xù)助力長沙覽秀城價值增長。
經過7年穩(wěn)健經營，長沙覽秀城在會員發(fā)展上顯著領先于當地其他購物中心。當前項目已沉淀會員超50萬，年度會員銷售額占比超35%。以大會員體系為基礎，長沙金茂覽秀城以不斷開拓創(chuàng)新的姿態(tài)，持續(xù)開展品牌煥新、空間迭代、服務升級，充分保障了項目未來的穩(wěn)健運營和長期增值潛力。
商業(yè)資產儲備豐富，中國金茂REITs潛力可期
當前，隨著公募REITs穩(wěn)步邁入常態(tài)化發(fā)行階段，業(yè)內普遍認為，中國公募REITs市場“首發(fā)”+“擴募”雙輪驅動的發(fā)展格局將逐步成型，公募REITs未來有巨大的發(fā)展空間。像中國金茂等實力強勁，旗下?lián)碛写罅績?yōu)質和具備高成長性商業(yè)資產的企業(yè)，具備更高的“擴募”能力，從而吸引了更多投資者關注。
作為商業(yè)持有賽道的實力選手，金茂商業(yè)板塊目前已擁有“覽秀城”“金茂匯”“金茂J·LIFE”等品牌IP，覆蓋上海、南京、長沙、青島、天津等多個核心城市。中國金茂加速零售商業(yè)板塊發(fā)展，青島覽秀城、張家港覽秀城、天津金茂匯于2022年底相繼開業(yè)，并快速引領當地消費潮流。此外，中國金茂在武漢、杭州、天津等高能級城市均有覽秀城項目籌備在建。這意味著，除首發(fā)資產長沙覽秀城外，未來還有大量優(yōu)質商業(yè)項目可作為底層資產源源不斷地注入華夏金茂購物中心REIT平臺，為公募REITs市場帶來更大的發(fā)展空間。
公開信息顯示，2023年上半年，中國金茂抓住消費市場復蘇機會，商業(yè)板塊迎來強勁增長。商業(yè)收入、銷售額和客流量分別增長68%、125%、110%，三項指標均實現(xiàn)歷史新高。業(yè)內人士認為，通過充分利用金融政策利好，靈活運用資本市場工具盤活優(yōu)質商業(yè)資產，中國金茂旗下商業(yè)資產的未來增長潛力可期。
分析人士指出，此次中國金茂旗下公募REITs成功發(fā)行，有助于中國金茂在持有型精品商業(yè)板塊擴大投資規(guī)模、提升造血能力，而金茂豐富的商業(yè)資產，不僅有望為投資者創(chuàng)造良好回報收益，還能更好地為萬千市民帶來嶄新的線下消費場景和消費體驗，支持和賦能消費端；同時，發(fā)行消費基礎設施公募REITs的凈回籠資金用于消費基礎設施的再投資也有助于進一步擴大內需、提振消費。
中國金茂方面則表示，發(fā)行消費基礎設施公募REITs標志著中國金茂旗下優(yōu)質商業(yè)資產對接資本市場打開了全新路徑。隨著金茂商業(yè)版圖的持續(xù)擴張，未來，中國金茂將持續(xù)向公募REITs平臺裝入優(yōu)質資產，以資產盤活擴大有效投資，加速消費基礎設施建設，促進城市消費條件優(yōu)化、消費場景創(chuàng)新。以金融創(chuàng)新服務實體經濟發(fā)展，中國金茂將持續(xù)為城市消費發(fā)展賦能。
（責任編輯：蔡文斌）
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