12月11日，深圳市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)《深圳市建設(shè)用地開工竣工管理辦法》，為提高政策實施的有效性，根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合我市實際，通過對竣工定義、開竣工期限、違約金計收等內(nèi)容進行修改完善，進一步規(guī)范建設(shè)用地開竣工管理。
《辦法》適用于已取得國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥決定書或已簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、租賃合同、作價出資(入股)合同(以下簡稱供應(yīng)合同)的建設(shè)用地開工、竣工管理?！掇k法》自2023年12月12日起施行，有效期5年。
住房類建設(shè)項目應(yīng)在4年內(nèi)竣工
《辦法》根據(jù)項目用地性質(zhì)、建筑高度和建筑規(guī)模的不同，對建設(shè)用地的開工、竣工期限作出規(guī)定。(一)主體功能為住房類建設(shè)項目應(yīng)在劃撥決定書簽發(fā)之日或供應(yīng)合同簽訂之日起1年內(nèi)開工建設(shè)，自劃撥決定書簽發(fā)之日或供應(yīng)合同簽訂之日起4年內(nèi)竣工。(二)主體功能為非住房類建設(shè)項目的開工、竣工期限按下表規(guī)則確定。其中，建設(shè)項目地下室≥3層的，其開工日期可再延長6個月，竣工期限相應(yīng)順延。
建設(shè)項目竣工前經(jīng)批準(zhǔn)提高容積率(增加建筑面積，下同)的，以總建筑面積按上表重新核定開工、竣工期限，開工期限自原劃撥決定書簽發(fā)之日或供應(yīng)合同簽訂之日起算；建設(shè)項目竣工后經(jīng)批準(zhǔn)提高容積率的，增加部分建筑面積按上表核定開工、竣工期限，開工、竣工期限自劃撥決定書補充文件簽發(fā)之日或補充協(xié)議簽訂之日起算。涉及開工、竣工逾期或閑置土地的，應(yīng)先按規(guī)定處置完畢。
深圳市規(guī)劃和自然資源局解讀表示，完善開竣工期限一是對于建設(shè)項目竣工前后申請?zhí)岣呷莘e率的情形，分別明確建設(shè)項目重新核算開工、竣工期限規(guī)則。二是線性工程(道路、綜合管廊等)用地應(yīng)在劃撥決定書簽發(fā)之日或供應(yīng)合同簽訂之日起1年內(nèi)開工建設(shè)，3年內(nèi)竣工；相關(guān)行業(yè)主管部門對建設(shè)項目的開工、竣工期限有明確規(guī)定的，從其規(guī)定。三是明確存在建設(shè)條件特別復(fù)雜、特殊工藝或建設(shè)要求等情形的非住房類建設(shè)項目開工、竣工期限確定規(guī)則，土地使用權(quán)人提交專業(yè)資質(zhì)機構(gòu)出具的關(guān)于項目建設(shè)周期的報告或行業(yè)主管部門認定文件，經(jīng)土地使用權(quán)供應(yīng)方核實后，可對用地的開工、竣工期限再另行規(guī)定、約定。
《辦法》所稱開工，是指土地使用權(quán)人依法取得施工許可證后，需挖深基坑的項目，基坑開挖完畢；使用樁基的項目，打入所有基礎(chǔ)樁；其他項目，地基施工完成三分之一。線性工程、水務(wù)工程、環(huán)保工程、應(yīng)急工程、保障性安居工程及其他特殊工程建設(shè)相關(guān)法律、法規(guī)或政策文件對開工另有規(guī)定的，從其規(guī)定?！掇k法》所稱竣工，是指土地使用權(quán)人依法取得整宗地的規(guī)劃條件核實或竣工驗收備案相關(guān)文件。
違約金計收規(guī)則調(diào)整為按月計收
深圳市規(guī)劃和自然資源局表示，此次還優(yōu)化了違約金計收規(guī)則。在保持違約金計收標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，將違約金計收規(guī)則調(diào)整為按月計收，即違約金由每延長3個月按供應(yīng)合同有償使用價款或土地使用權(quán)出讓金的1.5%計收調(diào)整為每延長1個月按供應(yīng)合同有償使用價款或土地使用權(quán)出讓金的0.5%計收。
此外，政府有關(guān)部門在受理土地使用權(quán)人申請辦理整宗地建設(shè)工程規(guī)劃條件核實手續(xù)或分期開發(fā)建設(shè)的最后一期規(guī)劃條件核實手續(xù)時，應(yīng)核查申請用地是否在劃撥決定書或供應(yīng)合同規(guī)定、約定的竣工期限內(nèi)竣工。按照便民高效原則，明確存在逾期竣工情形的，應(yīng)先辦理規(guī)劃條件核實再完善竣工超期用地手續(xù)，以保障土地使用權(quán)人只需簽一次補充協(xié)議。
根據(jù)《辦法》，屬于政府、政府有關(guān)部門行為導(dǎo)致不能按時開工、竣工的情形(非土地使用權(quán)人自身原因)導(dǎo)致建設(shè)項目用地不能按時開工或竣工，土地使用權(quán)人申請延長開工、竣工期限的，土地使用權(quán)供應(yīng)方應(yīng)對未按時開工、竣工的原因進行認定，認定后按程序辦理延期手續(xù)，簽發(fā)劃撥決定書補充文件或簽訂補充協(xié)議重新約定開工、竣工期限。如土地使用權(quán)人對認定結(jié)果提出異議或存在其他特殊情形的，可以由土地使用權(quán)供應(yīng)方報區(qū)政府審定。按前款規(guī)定延長開工、竣工期限的，不計收違約金，每次延期不得超過1年。延長開工期限的，竣工期限相應(yīng)順延。
土地使用權(quán)人申請竣工延期的，應(yīng)在竣工期屆滿前3個月內(nèi)提出申請，并按申請延長竣工的期限繳納違約金。違約金標(biāo)準(zhǔn)為每延長1個月，按供應(yīng)合同有償使用價款(含出讓、租賃和作價出資(入股)等有償使用價款，下同)或土地使用權(quán)出讓金的0.5%計收；不足1個月的，按1個月計算。申請延期只可延期1次且最長不得超過2年。因企業(yè)自身原因造成土地閑置經(jīng)處置后延長竣工期限的，不能因企業(yè)自身原因再次申請竣工延期。土地使用權(quán)人按規(guī)定繳納違約金后，竣工期限按原供應(yīng)合同約定的竣工期限順延。
土地使用權(quán)人實際竣工逾期的，土地使用權(quán)供應(yīng)方應(yīng)會同相關(guān)部門對竣工逾期的原因進行調(diào)查和認定，屬于企業(yè)自身原因的須按規(guī)定收取違約金。逾期2年以內(nèi)按照前款規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳納違約金，逾期滿2年(含2年)的，土地使用權(quán)供應(yīng)方可以按劃撥決定書或供應(yīng)合同的規(guī)定、約定無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物、附著物；也可以根據(jù)實際情況，按供應(yīng)合同有償使用價款或土地使用權(quán)出讓金的20%計收違約金，如實際逾期期限按照前款規(guī)定測算應(yīng)繳納違約金的比例高于20%的，按實際測算的比例計收。
土地使用權(quán)人繳清違約金后，由土地使用權(quán)供應(yīng)方辦理延長竣工期限的手續(xù)，簽發(fā)劃撥決定書補充文件或簽訂補充協(xié)議重新約定竣工期限。
土地供應(yīng)合同中應(yīng)明確約定違約金標(biāo)準(zhǔn)。供應(yīng)合同約定以有償使用價款為基數(shù)計收的，違約基數(shù)按供應(yīng)合同約定的有償使用價款確定。供應(yīng)合同約定以土地使用權(quán)出讓金為基數(shù)計收的，供應(yīng)合同有明確土地使用權(quán)出讓金的，違約基數(shù)按供應(yīng)合同約定的土地使用權(quán)出讓金確定；供應(yīng)合同未明確土地使用權(quán)出讓金的，土地使用權(quán)出讓金按供應(yīng)合同有償使用價款的15%確定。
建設(shè)項目竣工前提高容積率的，竣工違約以整宗地的供應(yīng)合同有償使用價款作為基數(shù)計收違約金；建設(shè)項目竣工后提高容積率的，竣工違約以提高容積率補繳的供應(yīng)合同有償使用價款作為基數(shù)計收違約金。
深圳市規(guī)劃和自然資源局明確，2018年10月17日《深圳市建設(shè)用地開工竣工管理辦法》(深規(guī)土規(guī)〔2018〕11號)施行前已簽訂供應(yīng)合同但還未竣工的建設(shè)項目，因無法按時竣工申請竣工延期或?qū)嶋H竣工逾期的，違約責(zé)任按供應(yīng)合同約定執(zhí)行；供應(yīng)合同未約定或約定不明的，按照本辦法執(zhí)行。實際逾期竣工滿2年(含2年)的，土地使用權(quán)供應(yīng)方可以按供應(yīng)合同約定，無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物、附著物；也可以根據(jù)實際情況，按供應(yīng)合同有償使用價款或土地使用權(quán)出讓金的20%計收違約金。(澎湃新聞記者 劉暢)
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