“物業(yè)服務(wù)不好，物業(yè)費就不交！”“收不來物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)怎么能干好？”……多年來，各地層出不窮的物業(yè)糾紛矛盾已成為社會焦點，物業(yè)與業(yè)主對簿公堂的新聞時有發(fā)生。2022年，太原市兩級法院受理該類型案件1732件。2023年1—9月份，此類案件高達(dá)1838件，同比增長38%，省城各類物業(yè)服務(wù)合同類糾紛數(shù)量持續(xù)上升。
2024年1月1日起，我省新版《住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》正式實施，在此標(biāo)準(zhǔn)出臺不久前，太原市中級人民法院發(fā)布了多起物業(yè)糾紛司法判決典型案例。針對日常生活中業(yè)主普遍反映的物業(yè)矛盾和問題，山西晚報記者特別選取了部分典型案例，采訪了山西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會法律事務(wù)部主任、北京中倫文德太原律師事務(wù)所律師張秋峰，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及慣例，為讀者提供更加可行、可靠、省錢、省時的解決方案。
張秋峰特別提醒，在日常生活中，業(yè)主難免會與物業(yè)服務(wù)公司產(chǎn)生摩擦。當(dāng)矛盾產(chǎn)生時，雙方應(yīng)互讓互諒，積極溝通，多種方式協(xié)調(diào)解決問題。如選擇通過訴訟途徑解決糾紛，則需充分尊重法院生效判決的效力，各方均要嚴(yán)格按照判決的內(nèi)容履行各自的義務(wù)。
A前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力
案件回顧：
李某系太原市迎澤區(qū)某小區(qū)11號樓業(yè)主。某物業(yè)管理有限公司依據(jù)其與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》及補充協(xié)議對小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。2022年，李某拒絕向物業(yè)公司交納物業(yè)費，并以物業(yè)公司和某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》沒有舉行業(yè)主聽證會，沒有舉行招投標(biāo)，沒有在小區(qū)進(jìn)行公告，屬無效合同，其不受該合同約束為由抗辯。
一審法院認(rèn)為，根據(jù)《民法典》第九百三十九條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！?/p>
案件分析：
本案中，建設(shè)單位在該房產(chǎn)項目業(yè)主大會尚未成立的情況下，以招標(biāo)方式選定有資質(zhì)的某物業(yè)管理有限公司，并與之簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》合法有效，對全體業(yè)主具有約束力。
有效成立的合同，各方當(dāng)事人均應(yīng)遵守并全面履行，且庭審中物業(yè)公司提供的證據(jù)可以證實其提供的物業(yè)服務(wù)基本能夠維持小區(qū)各項功能的正常運行，李某作為業(yè)主也接受了物業(yè)公司提供的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，那么李某就應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律規(guī)定及合同的約定履行交納物業(yè)費的義務(wù)，一審法院判決李某依照合同約定支付欠繳的物業(yè)費。李某不服提起上訴后，二審法院維持原判。
律師建議：
業(yè)內(nèi)人士介紹，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)公司前，建設(shè)單位與其所選聘的物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，稱為前期物業(yè)服務(wù)合同。很多業(yè)主認(rèn)為自己不是前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂方，不承認(rèn)前期物業(yè)服務(wù)合同效力，故不應(yīng)受前期物業(yè)服務(wù)合同約束。
山西晚報記者注意到，新版《住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中，物業(yè)服務(wù)合同在基本規(guī)定部分中顯要位置突出強調(diào)。其中，明確提出，物業(yè)服務(wù)人與建設(shè)單位依法訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。
物業(yè)服務(wù)因涉及整個小區(qū)公共部位、公共設(shè)施的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)等，具有公共服務(wù)特征。在小區(qū)業(yè)主委員會成立之前，由業(yè)主委托物業(yè)公司不具有現(xiàn)實可操作性，而由建設(shè)單位聘請物業(yè)公司并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同更符合實際。
B物業(yè)服務(wù)有重大缺陷可酌情減免物業(yè)費
案件回顧：
2014年1月，太原某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與北京某物業(yè)服務(wù)有限公司太原分公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》?！稑I(yè)主臨時管理規(guī)約》中“商鋪管理規(guī)約”規(guī)定：“未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意并依法辦理相關(guān)手續(xù)，住宅樓下的商鋪不得從事排放大氣污染物、水污染物、惡臭、油煙、異味、噪聲、振動、熱污染、光、電磁波輻射等足以影響到有利害關(guān)系的業(yè)主身心健康和正常生活的經(jīng)營項目?！奔侥衬骋詷窍碌纳啼佄唇?jīng)其同意用于飯店經(jīng)營，延期交納物業(yè)費，北京某物業(yè)服務(wù)有限公司太原分公司催要并經(jīng)雙方協(xié)商后，冀某某交納了截至2020年12月31日欠付的50％的物業(yè)費，2021年1月1日至2022年3月31日期間的物業(yè)費至今未交納。北京某物業(yè)服務(wù)有限公司太原分公司訴至法院要求支付物業(yè)費及違約金，但對冀某某反映的其樓下飯店油煙、噪音影響冀某某生活的事實無異議。
一審法院認(rèn)為，根據(jù)《民法典》第二百八十七條規(guī)定：“業(yè)主對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及其他業(yè)主侵害自己合法權(quán)益的行為，有權(quán)請求其承擔(dān)民事責(zé)任。”第五百七十七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！碑?dāng)小區(qū)業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)過程中存在的問題，通過正當(dāng)渠道提出時，物業(yè)公司應(yīng)及時采取補救措施，制止不良后果或影響的繼續(xù)發(fā)生，并通過積極溝通與業(yè)主建立良性互動，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。本案中，冀某某不同意樓下商鋪開飯店，認(rèn)為飯店的油煙、噪音對其生活造成了惡劣影響，北京某物業(yè)服務(wù)有限公司太原分公司也認(rèn)可相關(guān)事實，但對樓下飯店違反本合同和臨時管理規(guī)約的行為，未履行告知、勸說和建議等督促其改正的義務(wù)，亦未采取任何減輕不良影響的補救措施，同時結(jié)合雙方此前經(jīng)協(xié)商交納50％的物業(yè)費的事實，一審法院判決冀某某應(yīng)交納2021年1月1日至2022年3月31日期間物業(yè)費的50％。北京某物業(yè)服務(wù)有限公司太原分公司不服提起上訴后，二審法院維持原判。
案件分析：
作為物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人，物業(yè)公司有為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的義務(wù)。如物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)不存在影響業(yè)主基本生活質(zhì)量的缺陷問題時，那么業(yè)主不能僅以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵為由認(rèn)為物業(yè)公司構(gòu)成根本違約，從而拒交物業(yè)費。但如果提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在違反法律法規(guī)、安全保障明顯不到位等重大缺陷，確實對業(yè)主的生產(chǎn)、生活造成根本性影響，物業(yè)公司構(gòu)成全面、長期違約，達(dá)到根本違約，根據(jù)權(quán)利義務(wù)對等原則，法院可酌情減免業(yè)主部分物業(yè)費。
律師建議：
業(yè)主對物業(yè)服務(wù)過程中提出的各種建議和意見，既是對物業(yè)公司工作的督促和鞭策，也是物業(yè)公司改善服務(wù)的出發(fā)點，物業(yè)公司應(yīng)認(rèn)真對待業(yè)主的意見和建議，采取措施及時改善相關(guān)服務(wù)，提升服務(wù)質(zhì)量，消除業(yè)主怨氣，避免陷入法律對抗和情緒對抗。業(yè)內(nèi)人士介紹，對于本案來說，業(yè)主認(rèn)為住宅樓下的商鋪影響了業(yè)主身心健康和正常生活，且在《業(yè)主臨時管理規(guī)約》中“商鋪管理規(guī)約”有了相關(guān)規(guī)定，業(yè)主可以要求物業(yè)公司及時采取補救措施，制止不良后果或影響的繼續(xù)發(fā)生，對于已經(jīng)發(fā)生的影響，可以要求物業(yè)公司賠償，減免一段時間內(nèi)的物業(yè)費就是相應(yīng)的賠償。
C業(yè)主單方解除合同必須履行法定程序
案件回顧：
2012年11月，長風(fēng)某小區(qū)業(yè)主管理委員會與山西某物業(yè)管理有限公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》，約定了相應(yīng)的委托管理事項，期限為五年。合同到期后，雙方未續(xù)簽，但從2017年11月起一直由原物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)。后該小區(qū)未成立新一屆業(yè)主委員會，現(xiàn)小區(qū)90戶業(yè)主共同委托寧某等三名業(yè)主代表其行使業(yè)主權(quán)利，以該物業(yè)公司存在多項違約事由，主張更換物業(yè)公司，并將山西某物業(yè)管理有限公司訴至法院。
一審法院認(rèn)為，依據(jù)《民法典》第九百四十八條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但物業(yè)服務(wù)合同為不定期?！北景钢校飿I(yè)公司服務(wù)期限屆滿后，仍繼續(xù)為案涉小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，故物業(yè)公司與原業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)管理委托合同》繼續(xù)有效，物業(yè)公司與案涉小區(qū)全體業(yè)主和其他物業(yè)使用人仍為物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。
案件分析：
“業(yè)主享有單方解除物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利，但業(yè)主行使單方解除權(quán)必須按法律規(guī)定的程序進(jìn)行?！睆埪蓭煴硎?，業(yè)主單方解除物業(yè)服務(wù)合同時，依照《民法典》第二百七十八條之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。據(jù)了解，本案小區(qū)共1603戶，現(xiàn)僅有90戶業(yè)主提起訴訟要求解除物業(yè)合同，不符合法律規(guī)定的相關(guān)程序要求，故一審法院駁回寧某等90人要求解除與物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)合同的訴訟請求。寧某等90人不服提起上訴后，二審法院維持原判。
律師建議：
《民法典》明確了合同解除權(quán)屬于全體業(yè)主，亦明確了業(yè)主合同解除權(quán)行使的法定條件即需要達(dá)到相應(yīng)比例業(yè)主的表決同意。本案中，部分業(yè)主不滿物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求解除物業(yè)合同，需依照《民法典》第二百七十八條之規(guī)定履行法定程序，才能產(chǎn)生全體業(yè)主解聘物業(yè)服務(wù)人的意思效果，才符合該條法律規(guī)定的立法要義。
D解決物業(yè)糾紛還有其它方案可選
據(jù)統(tǒng)計，2020年，太原市兩級法院一、二審共受理物業(yè)糾紛案件805件，審結(jié)800件；2021年，一、二審共受理案件1346件，審結(jié)1257件，增幅67%；2022年，一、二審共受理案件1732件，審結(jié)1630件，增幅29%；2023年1至9月，一、二審共受理案件1838件，審結(jié)1558件，同比增長38%。其中，物業(yè)公司起訴業(yè)主催繳物業(yè)費的案件平均占87%以上，為主要案件類型，其余案件主要涉及小區(qū)內(nèi)的財產(chǎn)侵權(quán)糾紛、小區(qū)停車位、維修糾紛以及業(yè)主委員會撤銷權(quán)糾紛等類型。物業(yè)糾紛案件中反映最多的問題是物業(yè)費繳納、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等。
“首先，作為服務(wù)型企業(yè)的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)尊重業(yè)主的合理訴求和意見，切實提高物業(yè)管理水平，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。同時，繳納物業(yè)費是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)，業(yè)主不應(yīng)該以拒繳物業(yè)費的方式來表達(dá)對物業(yè)公司的不滿?！贬槍ξ飿I(yè)服務(wù)中遇到的問題，張律師也對各方給出了自己的建議：“本著溯源治理，多元解紛的原則，業(yè)主與物業(yè)之間的糾紛，可以有多種途徑解決?！睆埪蓭熃榻B，對于業(yè)主來說，如果認(rèn)為物業(yè)服務(wù)公司存在不按照合同約定履行其義務(wù)的情況，可以隨時要求物業(yè)服務(wù)公司繼續(xù)承擔(dān)履行、采取補救措施等違約責(zé)任；仍未解決，業(yè)主可以通過業(yè)主委員會反應(yīng)問題，協(xié)商要求物業(yè)服務(wù)公司繼續(xù)承擔(dān)履行、采取補救措施等違約責(zé)任；如果所在小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，業(yè)主可以向所屬街道辦事處牽頭成立的由辦事處相關(guān)工作人員、居民委員會相關(guān)工作人員及業(yè)主代表等組成的物業(yè)管理委員會反應(yīng)問題，協(xié)商要求物業(yè)服務(wù)公司繼續(xù)承擔(dān)履行、采取補救措施等違約責(zé)任。張律師介紹，2022年12月，山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布了《物業(yè)管理委員會組建運行辦法（試行）》，其中明確提出，物業(yè)管理委員會臨時代行業(yè)主委員會部分相關(guān)職責(zé)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項?！斑@是針對業(yè)主委員會無法成立的情況下，為了保證業(yè)主合法權(quán)益的一種方式?！?/p>
如果通過上述幾種方式不能協(xié)商解決問題，雙方均可以向街道辦事、居民委員會或相關(guān)的人民調(diào)解委員會反應(yīng)問題，調(diào)解解決?！坝械男^(qū)既沒有物業(yè)委員會，也沒有物業(yè)管理委員會，協(xié)商無果的情況下，業(yè)主可向物業(yè)管理協(xié)會與市場監(jiān)督管理部門聯(lián)合授牌的房地產(chǎn)消費者維權(quán)機(jī)構(gòu)申請調(diào)解解決，這也是很好的一個解決渠道。”張律師介紹，以其所在的山西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會消費者維權(quán)工作站為例，有專業(yè)的法律人士訴調(diào)對接，調(diào)解成功后出具的裁定書，是具有法律效應(yīng)的。當(dāng)然，如果通過以上方式，仍然無法協(xié)商、調(diào)解解決的爭議問題，雙方都可以通過提起訴訟解決。
許多業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)公司存在諸如服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不透明、收費依據(jù)不明確、物業(yè)服務(wù)不到位等多種問題，在多次與物業(yè)公司交涉未果的情況下，逐漸對物業(yè)公司產(chǎn)生了積怨?！叭绾伪苊馕飿I(yè)糾紛多發(fā)的現(xiàn)象？最好的辦法就是雙方都要嚴(yán)格按照簽訂的合法有效的物業(yè)管理合同履行職責(zé)，對于合同沒有約定事項，雙方要嚴(yán)格遵守《民法典》、國務(wù)院物業(yè)管理條例和地方物業(yè)管理條例等相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件的規(guī)定辦理，減少爭議和糾紛，促進(jìn)小區(qū)和諧?！睆埪蓭熃榻B，對于物業(yè)服務(wù)確有問題的物業(yè)公司，業(yè)主也可以通過業(yè)主委員會行使單方解除物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利，履行法定程序后可以更換物業(yè)，不宜僅僅通過拒繳納物業(yè)費進(jìn)行對抗，這樣的做法并不能有效維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。（山西晚報記者 柴旭暉）
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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