編者按：
2023年，省城樓市在舉步維艱中落下帷幕?；厥走@一年，省城樓市跌宕起伏，“始于憧憬，終于失望”，整體表現(xiàn)出“先揚(yáng)后抑”的特征。站在新一年的起點(diǎn)之上，樓市及業(yè)內(nèi)從業(yè)人員比以往任何年度都期待行業(yè)的復(fù)蘇回暖。
然而，面對“保交樓”壓力依然嚴(yán)峻、土地市場供求活力不足、少數(shù)運(yùn)營健康房企深耕開發(fā)躊躇不決的境況，2024年太原樓市關(guān)鍵詞仍會(huì)把“穩(wěn)”字放在至關(guān)重要的位置。當(dāng)“群雄逐鹿”“高歌猛進(jìn)”的樓市盛景不在，務(wù)實(shí)合理的政策導(dǎo)向才會(huì)把行業(yè)引入積極向上的穩(wěn)健之路，扎實(shí)靠譜的交房品質(zhì)才能打動(dòng)購房者的置業(yè)欲望，量價(jià)齊升的行業(yè)走勢才是房企拿地信心的關(guān)鍵所在。
2023年初，長達(dá)三年之久的銷售非正常狀態(tài)結(jié)束，太原樓市成交一度迎來了“小陽春”。根據(jù)山西朗潤智業(yè)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年3月，太原成交量達(dá)到年內(nèi)峰值48萬平方米，成為當(dāng)年成交量最高的月份。
不過，年初的市場熱度并未持續(xù)多久。隨著政策進(jìn)入平穩(wěn)期，從二季度開始，太原房地產(chǎn)市場繼續(xù)下行。盡管全城的高端改善型項(xiàng)目市場需求相對強(qiáng)勁，而新房成交價(jià)格并未出現(xiàn)明顯走漲，市場的偶爾起伏，無法改變供應(yīng)量和成交量不足的大行情走勢。
高開低走 2023年樓市平淡收場
2023年，太原商品房市場供求微漲。根據(jù)朗潤智業(yè)公布的數(shù)據(jù)，全年供應(yīng)面積345.78萬平方米，同比上升5%；成交面積384.27萬平方米，同樣同比微漲5%；受中高端市場成交發(fā)力的影響，成交總額同比上升10%，達(dá)472.15億元；成交均價(jià)12017元/平方米，同比升5%。
單看這一數(shù)據(jù)，太原樓市似乎穩(wěn)中小升，2022年全城各樓盤銷售秩序反常及營業(yè)時(shí)間嚴(yán)重不足，全城全年累計(jì)成交面積僅為339萬平方米。2019年，省城商品住宅成交面積有近800萬平方米，成交總額更是達(dá)到千億元。但不活躍的市場，卻積累了不少新房庫存。
2023年，省城樓市銷售秩序及營業(yè)時(shí)間恢復(fù)正常，但全城商品房成交面積卻未出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，僅比2022年多了6萬多平方米。1月，首房降貸降息利好政策落地，購房需求在2、3月份集中釋放，隨后市場再度進(jìn)入冷淡期。省城月度成交量從2019年的五六十萬平方米下降至2023年的30萬平方米。全年僅有2月、3月兩個(gè)月的單月成交面積超過了40萬平方米，全年成交面積數(shù)據(jù)最差的兩個(gè)月集中在7月、8月，單月成交面積不足20萬平方米，遠(yuǎn)低于歷年同期。即使在“金九銀十”傳統(tǒng)成交旺季，2023年的表現(xiàn)也未有起色，9月的成交面積不足30萬平方米。
從成交均價(jià)來看，2023年省城六城區(qū)商品住宅成交均價(jià)基本保持在11000元/平方米至13000元/平方米間。上半年均價(jià)低于2019年全年成交均價(jià)，下半年成交價(jià)格有所回暖，月均成交價(jià)在12000元/平方米以上，部分月份甚至超過13000元/平方米。下半年商品房成交均價(jià)上漲的主因是高端項(xiàng)目對價(jià)格的拉動(dòng)，尤其是太原星河灣、龍城金茂府等高端項(xiàng)目成交向好，還有個(gè)別純新高端盤入市。9月全城商品住宅成交均價(jià)達(dá)到13144元/平方米，為全年成交樓價(jià)最高的月度。
央企國企霸榜品牌榜前三
從省城房企全年銷售排名榜中，央企國企依然為市場主力，在前十榜中占據(jù)了八席，尤其是位居前三的房企均為央企。此外，本土民營企業(yè)在2023年穩(wěn)步發(fā)力，前二十名中占據(jù)四席。
具體排名方面，2023年，保利以多盤發(fā)力，繼續(xù)位居太原樓市銷售品牌榜第一，市場占有率超過了15%，銷售額比第二名多出25億元；依托旗下剛需雙盤，中海拿下第二名，該品牌2023年成交金額達(dá)47.54億元，市場占有率為10.07%；排名第三的中國金茂，在2023年推出純新盤長風(fēng)金茂悅，實(shí)現(xiàn)龍城金茂府、濱河金茂府、長風(fēng)金茂悅?cè)蟾叨吮P齊售，而龍城金茂府的高品質(zhì)交付，帶給金茂府強(qiáng)大的銷售號(hào)召力，該品牌從2022年年度的第四躍升為第三；2022年的第三萬科，2023年名次退后一名，位居第四。
從品牌結(jié)構(gòu)來看，榜單前二十的入圍門檻，從2019年下降到10億元之后并逐年降低，2023年進(jìn)一步拉低，由2022年6.52億元下降至5.48億元。
對比2022年，省城樓市2023年整體成交金額變化不大，但市場及產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯變化，高端、改善型項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼。在成交項(xiàng)目即單盤銷售排行榜上，排名前三的項(xiàng)目被高端項(xiàng)目壟斷，排名第一的龍城金茂府拿下20.84億元的銷售成績，太原星河灣憑借其長期且獨(dú)有的圈層口碑實(shí)現(xiàn)銷售18.78億元，位列第二；第三名是2023年銷售翻紅的中國鐵建花語堂，以17.60億元的銷售額拿下第三，該盤2022年的業(yè)績沒有進(jìn)入單盤銷售榜前二十，開盤多年來在高端樓市中存在感低。
從榜單中不難發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)品力、交付力、品牌力依然是決定銷售業(yè)績的重要因素。
底價(jià)拿地土地市場活力有限
2023年12月，太原土地市場成交7宗，總建筑面積約107萬平方米，環(huán)比大幅上漲的同時(shí)，為2023年全年土地市場畫上了句號(hào)。值得注意的是，12月成交的這7宗土地，成交樓面地價(jià)僅為2784元/平方米，這也是2023年太原土地市場的一個(gè)縮影。
相比商品房市場供應(yīng)量的不溫不火，2023年土地市場供應(yīng)量大漲，累計(jì)供應(yīng)83宗，供應(yīng)建筑面積795萬平方米，同比上漲235%，累計(jì)成交62宗，成交建筑面積591萬平方米，同比上漲79%。但這背后，成交樓面地價(jià)僅為2310元/平方米，同比下降27%，是2018年以來的新低；溢價(jià)率1%，同樣處在歷年最低點(diǎn)。
2023年，本土房企異軍突起成為拿地主力，包括太原新綠城房地產(chǎn)、太重集團(tuán)房地產(chǎn)、山西汾東房地產(chǎn)在內(nèi)的本土房企總共拿下18宗地塊，建筑面積達(dá)214.50萬平方米；國資性質(zhì)及國資參股房企一改2022年頹勢，為拿地次主力，金茂、保利、中鐵等房企總共拿下24宗地塊，雖然數(shù)量較多，但地上規(guī)劃建筑面積小于本土房企，總計(jì)191.99萬平方米；相比2022年，以龍投集團(tuán)為主的城投企業(yè)拿地量加大，均為棚改及安置房用地；此外，民營企業(yè)拿地以在售項(xiàng)目后期用地為主，無新項(xiàng)目拿地。
雖然省城土地供應(yīng)量與成交量在2023年有大幅上漲，但相當(dāng)一部分地塊為上一年積累未成交的地塊。如果對比2019年數(shù)據(jù)，當(dāng)年土地供應(yīng)量與成交占地面積，遠(yuǎn)高于2023年。除此之外，2023年省城成交土地溢價(jià)率僅為1%，為十年來最低，多數(shù)地塊均以底價(jià)成交，房企拿地依然信心不足。
高端市場：競品云集 同質(zhì)化顯現(xiàn)
2023年，是省城樓市的高端年。全年上市的純新樓盤中以高端盤為主，曾經(jīng)“一覽眾山小”的高端市場，競品云集，銷售競爭趨于白熱化。
高端豪宅套面積、套總價(jià)雙雙上揚(yáng)
從成交數(shù)據(jù)看，省城樓市剛需市場占比有縮小跡象，2023年占比64%，此類產(chǎn)品面積穩(wěn)定且價(jià)格下探；改善市場占比穩(wěn)定在2成，套總價(jià)和套面積均有下降；而高端市場占比擴(kuò)大至13%，套面積和套總價(jià)雙雙上揚(yáng)。
對比2019年至今的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，高端市場成交套總價(jià)由2019年的266萬元/套，上漲至2023年的341萬元/套；成交套面積由160平方米/套上漲至181平方米/套。而剛需、改善市場的這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)則在逐年下滑。其中，剛需市場成交套總價(jià)由2019年的116萬元/套下降至2023年的101萬/套，成交套面積由114平方米/套下降至110平方米/套；改善市場成交套總價(jià)由2019年的174萬元/套下降至2023年的166萬/套，成交套面積由129平方米/套下降至126平方米/套。
從區(qū)域市場的變現(xiàn)來看，小店區(qū)、萬柏林區(qū)依然是市場主力區(qū)域，市場份額接近7成。其中，中、高端項(xiàng)目成為這兩個(gè)區(qū)域市場的核心支撐，小店區(qū)依靠星河灣、龍城金茂府、金地卿云臺(tái)等高端項(xiàng)目位列六城區(qū)成交面積之首；萬柏林區(qū)則憑借中國鐵建花語堂、中海天鉆、保利天悅等高端項(xiàng)目排在第二。從2023年項(xiàng)目成交金額排行榜來看，前十名中，高端項(xiàng)目占據(jù)5席，改善項(xiàng)目占據(jù)2席。在2022年，排名前二十的項(xiàng)目中高端項(xiàng)目卻僅有6席。
市場認(rèn)可高端項(xiàng)目輪流霸榜
2023年，高端市場百花齊放，太原瑞府、濱河潤府、長風(fēng)金茂悅、金地閱千峯、金地華章等多個(gè)全新項(xiàng)目入市；龍城金茂府、金地卿云臺(tái)、中海天鉆等續(xù)銷高端盤繼續(xù)發(fā)力；尤其是已持續(xù)銷售14年的老牌豪宅太原星河灣，加推的411平方米的大平層，在面積上就超過了主要競品。上述高端項(xiàng)目輪流霸榜每月單盤銷售排行榜前三榜。
對于省城進(jìn)入高端產(chǎn)品年的這一現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士稱，目前在售的高端項(xiàng)目所處地理位置優(yōu)越。要么在省市兩級政府重點(diǎn)打造的城市新中心，要么地處城市配套及風(fēng)景絕佳優(yōu)渥地，地段的不可復(fù)制性拉高了拿地成本，土地成本高又決定了項(xiàng)目必須走高端線，這是高端項(xiàng)目涌現(xiàn)的主要原因。
其次，相比普通住宅，高端產(chǎn)品的品牌效應(yīng)不容小覷，其所呈現(xiàn)出來的高品質(zhì)、高檔次和高端氛圍會(huì)增強(qiáng)開發(fā)商的品牌形象，提高聲譽(yù)和知名度。對于開發(fā)商來說，這也是一種重要的品牌營銷手段，為品牌健康持續(xù)的運(yùn)營力加分，可以爭取到更多的投資機(jī)遇和銷售業(yè)績。
另外市場走淡，降低了錢緊的剛需客戶購房欲；而手頭充沛的高端需求業(yè)主，卻看到利率下降、購房補(bǔ)貼、低價(jià)入手的好時(shí)機(jī)。以2023年突然翻紅的中鐵花語堂為例，當(dāng)年開盤之時(shí)的周邊競品銷售已進(jìn)入尾聲，而該區(qū)域去年以“準(zhǔn)現(xiàn)房”銷售的高端樓盤僅剩該盤，再加上購房利好政策、價(jià)格回歸等因素，項(xiàng)目銷售終于“撥云見日”。
設(shè)計(jì)同質(zhì)化居住體驗(yàn)感被忽視
隨著高端項(xiàng)目增加，省城高端產(chǎn)品設(shè)計(jì)“跟風(fēng)”同質(zhì)化較嚴(yán)重，高端產(chǎn)品隱蔽的核心競爭點(diǎn)被供需雙方忽視。
“相對于首置型中小戶型產(chǎn)品，改善及高端類大戶型產(chǎn)品一般是滿足終極居住需求，因此，購買者對產(chǎn)品品質(zhì)、地段、配套、環(huán)境等方方面面的要求更高、也更挑剔。所謂的居住需求升級是指居住環(huán)境、物管服務(wù)、配套裝修、功能結(jié)構(gòu)的全面升級，并不單指套內(nèi)面積變大。然而，高端產(chǎn)品有嚴(yán)重同質(zhì)化現(xiàn)象，讓很多大戶型購買者一房難求?！备叨隧?xiàng)目資深銷售顧問劉先生稱。目前，省城樓市中高端項(xiàng)目的戶型面積超過了140平方米，戶型的流行趨勢從五年前的多加一間房，變成了如今的大面寬、大落地窗、大居室小臥室。很多項(xiàng)目除了名稱不同，140-160平方米三房戶型設(shè)計(jì)猶如一人操刀；裝修風(fēng)格更似五星級酒店客房，缺了“家”的煙火氣。
業(yè)內(nèi)人士表示，正因高端產(chǎn)品需求旺，高端項(xiàng)目開發(fā)方在面積、裝修、景觀等顯眼要素上投入的精力資本及營銷宣傳大，然而對于高端業(yè)主來說，需要入住才能體驗(yàn)到的物業(yè)服務(wù)、建筑質(zhì)量、樓間層高、基礎(chǔ)配套、社區(qū)文化建設(shè)等居住要素更為重要，事實(shí)上，這些較為隱蔽的要素才是高端產(chǎn)品的核心競爭點(diǎn)。2023年，不少標(biāo)榜“高端項(xiàng)目剛需價(jià)格”的樓盤出現(xiàn)“高端看不上，剛需買不起”的銷售尷尬，這也意味著，高端產(chǎn)品的開發(fā)需要房企在更多維度上打造并輸出產(chǎn)品價(jià)值，蜂擁而上的“高端”會(huì)再度破壞市場的供需平衡。（采寫山西晚報(bào)記者 柴旭暉）
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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