“上海甲級(jí)寫字樓空置率達(dá)到21.8%”“北京甲級(jí)寫字樓租金跌回10年前”“深圳甲級(jí)寫字樓空置率也爬升至20%以上”“武漢甲級(jí)寫字樓空置率已達(dá)到33%”……近期，多地爆出城市高端甲級(jí)寫字樓空置率持續(xù)高企、租金跳水的信息。2024年，寫字樓市場(chǎng)壓力或許依然不減，未來不確定因素仍存，整體仍處于緩慢恢復(fù)期。
相比一線熱點(diǎn)城市，太原城市發(fā)展及經(jīng)濟(jì)規(guī)模有明顯差距，這從省城超高建筑規(guī)模不足及高檔寫字樓數(shù)量有限可見一斑。受樓市行業(yè)下行、整合周期持續(xù)進(jìn)行的影響，省城太原的寫字樓市場(chǎng)同樣存在供需不匹配、服務(wù)不到位、運(yùn)維不成熟等諸多短板，以及巨大的成長(zhǎng)空間。
在全國(guó)部分熱點(diǎn)城市寫字樓市場(chǎng)遇冷的大環(huán)境下，太原寫字樓租售又有怎樣的表現(xiàn)？未來，省城寫字樓租售會(huì)有走樣的走勢(shì)？山西晚報(bào)記者進(jìn)行了調(diào)查了解。
A 城市格局“南移西進(jìn)” 省城商務(wù)格局明確
伴隨城市發(fā)展、規(guī)劃，受政府搬遷、產(chǎn)業(yè)聚集等多重因素影響，太原已陸續(xù)形成10余個(gè)商圈的格局，寫字樓市場(chǎng)也隨之興起?；仡櫶瓕懽謽前l(fā)展史，打造“超高地標(biāo)”是寫字樓開發(fā)熱潮最直觀的體現(xiàn)，這些超高建筑的建設(shè)規(guī)劃曾頻頻成為媒體競(jìng)相報(bào)道的內(nèi)容。省城知名自媒體“高樓迷”5年前發(fā)布的信息顯示，省城當(dāng)年規(guī)劃的300米以上建筑超過5個(gè)，超過200米的待建高樓超過20個(gè)，例如位于濱體中心北端的xx鉆規(guī)劃333米，迎澤大街五一廣場(chǎng)xx飯店二期主樓規(guī)劃310米，并州路xx塔規(guī)劃建筑高度280米，此外還有晉陽湖東岸的xx河商務(wù)中心……而如今，相當(dāng)一部分“規(guī)劃亮眼”“氣勢(shì)恢宏”的“超高地標(biāo)”寫字樓并未建成。但同時(shí)，中海國(guó)際、華潤(rùn)大廈、萬達(dá)中心、鴻升時(shí)代廣場(chǎng)等一批高檔寫字樓已投入運(yùn)營(yíng)，目前省城最高建筑及寫字樓仍是266米的信達(dá)國(guó)際中心。
高檔寫字樓及超高建筑的風(fēng)起云涌，一方面是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市空間高效利用的必然產(chǎn)物，其“地標(biāo)”屬性，也是中心城市現(xiàn)代化發(fā)展的一張直觀形象名片。高端寫字樓的功能不只簡(jiǎn)單為企業(yè)提供辦公場(chǎng)所，更多的是為企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的辦公服務(wù)，營(yíng)造健康的辦公環(huán)境，創(chuàng)造更高的工作效率。根據(jù)太原朗潤(rùn)智業(yè)發(fā)布的“太原寫字樓發(fā)展白皮書”，太原市城市商務(wù)格局已初步形成，目前已經(jīng)形成1個(gè)中央商務(wù)區(qū)，4個(gè)核心商務(wù)區(qū)，4個(gè)非核心商務(wù)區(qū)，4個(gè)新興商務(wù)區(qū)，8個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
“此前，太原的寫字樓核心區(qū)域是以政務(wù)金融屬性為主的核心商務(wù)區(qū)，主要包括府西街、迎澤大街、南內(nèi)環(huán)街，代表項(xiàng)目有景峰國(guó)際、郵政大廈、中財(cái)大廈、國(guó)貿(mào)雙子塔、賽格數(shù)碼港等。而隨著城市中心的轉(zhuǎn)移、擴(kuò)大、增加，太原的商務(wù)格局開始‘南移西進(jìn)’?！鄙轿髡邕x房產(chǎn)總經(jīng)理宋晉軍介紹，目前來看，太原的核心寫字樓板塊主要有4個(gè)，分別是長(zhǎng)風(fēng)親賢商圈、長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)、南中環(huán)板塊和新起的龍城大街CBD。
“這4個(gè)板塊各有其代表性的寫字樓，產(chǎn)業(yè)類型也有明顯區(qū)別?！彼螘x軍表示，上述四大板塊中，長(zhǎng)風(fēng)親賢商圈主要集中了本土開發(fā)商的寫字樓，代表性的有陽光國(guó)際商務(wù)中心、君威財(cái)富中心等；長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)最著名的是華潤(rùn)大廈，還有鴻升時(shí)代廣場(chǎng)、陽光城環(huán)球金融中心等；南中環(huán)代表性寫字樓有山西國(guó)際金融中心、清控創(chuàng)新基地、火炬創(chuàng)業(yè)大廈等；龍城大街的典型寫字樓項(xiàng)目有山投科技大廈、建投祥澐國(guó)際等。宋晉軍表示，太原寫字樓存在區(qū)域行業(yè)集中的特點(diǎn)，例如長(zhǎng)風(fēng)親賢商圈偏向傳統(tǒng)企業(yè)，多是房地產(chǎn)和貿(mào)易類，南中環(huán)則偏向技術(shù)咨詢和金融服務(wù)屬性的企業(yè)，可以稱之為互聯(lián)網(wǎng)、金融、科技的匯聚地；而龍城大街板塊不僅匯聚了諸多行政單位，還有太原星河灣、龍城金茂府等高端住宅，是省城南部政務(wù)服務(wù)核心區(qū)域，因此很多大型國(guó)企和央企都在這里有分支機(jī)構(gòu)或辦公地點(diǎn)。
整體而言，伴隨著城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及城市面貌擴(kuò)容提質(zhì)，太原商辦市場(chǎng)更迭發(fā)展速度較快，從府西街到迎澤大街，再到南內(nèi)環(huán)、南中環(huán)、龍城大街，太原寫字樓商務(wù)集聚地“南移西進(jìn)”已經(jīng)形成。
B由熱轉(zhuǎn)冷 寫字樓市場(chǎng)趨于飽和
近日，仲量聯(lián)行發(fā)布，目前中國(guó)40個(gè)主要城市辦公樓市場(chǎng)總存量約為1.1億平方米，其中20個(gè)重點(diǎn)城市（含一線）辦公樓市場(chǎng)在2023年新增供應(yīng)量約為600萬平方米，同比增長(zhǎng)19.6%，全年凈吸納量約為252萬平方米，同比減少6.6%。仲量聯(lián)行認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)主要辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)端回歸擴(kuò)張區(qū)間，但需求端維持收縮趨勢(shì)，供大于需的狀況仍在加劇。
省城太原的寫字樓在2014年至2016年達(dá)到供需峰值后，開始轉(zhuǎn)頭向下。2023年，省城寫字樓供應(yīng)面積僅為2.10萬平方米，成交面積僅2.21萬平方米，供求量在近幾年持續(xù)低位運(yùn)行。而在2014年，省城寫字樓供應(yīng)面積超40萬平方米，成交價(jià)格超過14000元/平方米；2016年寫字樓銷售近30萬平方米，為歷年最高。如今，寫字樓在商品房市場(chǎng)中占比不斷下降，2023年，省城商品房市場(chǎng)成交384萬平方米，同比上漲5%，其中住宅成交量達(dá)365萬平方米，占比超過95%，而占比最少的寫字樓僅有0.6%。相比住宅市場(chǎng)，寫字樓銷售市場(chǎng)更加低迷。
“省城房地產(chǎn)市場(chǎng)上，純寫字樓項(xiàng)目很難賺錢，多數(shù)開發(fā)商迫于拿地規(guī)劃指標(biāo)的限制，把寫字樓當(dāng)作無法盈利的低效資產(chǎn)。開發(fā)住宅時(shí)配套的寫字樓以低價(jià)快速出售，以期迅速回籠資金?！睒I(yè)內(nèi)人士稱，在經(jīng)濟(jì)總量上升幅度有限的情況下，太原的寫字樓市場(chǎng)目前已經(jīng)趨于飽和，供過于求的狀況一年比一年明顯。近幾年，省城商務(wù)格局已成型，經(jīng)濟(jì)中心發(fā)生轉(zhuǎn)移，產(chǎn)業(yè)、客群轉(zhuǎn)入新的商務(wù)板塊，而新商務(wù)區(qū)的形成與老舊商務(wù)區(qū)沒落卻是此長(zhǎng)彼消，新企業(yè)、新產(chǎn)業(yè)的增量以及對(duì)寫字樓的需求量，遠(yuǎn)不及高檔寫字樓的供應(yīng)量。比如15年前的府西街板塊號(hào)稱金融中心，而現(xiàn)在的金融中心轉(zhuǎn)移到了南中環(huán)板塊，府西街沿線老舊寫字樓出現(xiàn)明顯的空置率；再比如現(xiàn)在的中央商務(wù)區(qū)是長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)，吸引了很多企業(yè)搬遷入駐，在全城企業(yè)總量沒有大幅增加的情況下，長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)許多非名企運(yùn)營(yíng)的新建寫字樓無人問津。
此外，從寫字樓銷售客群的變化也能看出寫字樓市場(chǎng)的低迷。據(jù)一名資深業(yè)內(nèi)人介紹，省城寫字樓市場(chǎng)在2014年達(dá)到供求峰值，彼時(shí)大約有60%的買家為投資客，自2015年開始，投資客的比例開始不斷下降，自用性客戶開始占據(jù)主導(dǎo)，一方面是由于寫字樓投資門檻較高，另一方面這些投資客發(fā)現(xiàn)省城寫字樓市場(chǎng)遠(yuǎn)不如住宅市場(chǎng)回報(bào)高，目前，90%以上的買家為自用。而寫字樓轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租所需承擔(dān)的高額稅費(fèi)也讓投資客“望樓興嘆”。
C核心要素決定寫字樓運(yùn)營(yíng)
業(yè)內(nèi)人士表示，受經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口等宏觀因素影響，按照體量和租金水平，中國(guó)各城市的辦公樓發(fā)展可分為起步期、建設(shè)期、發(fā)展期、成熟期。目前僅北上廣深等一線城市處于成熟期，太原作為內(nèi)地城市，商務(wù)發(fā)展水平仍處于起步期。
“寫字樓的兩大核心要素是地段和產(chǎn)品，受此影響，太原市各區(qū)域?qū)懽謽堑目罩寐屎妥饨鸩槐M相同，且差距較大?！彼螘x軍表示，從產(chǎn)品來看，房產(chǎn)業(yè)內(nèi)通常將寫字樓由高到低分為甲級(jí)、乙級(jí)、公寓類和住宅類?！斑@一分級(jí)并沒有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，有實(shí)力的優(yōu)質(zhì)企業(yè)通常會(huì)選擇甲級(jí)寫字樓，租金在1.5—2元/平方米·日，這類寫字樓往往擁有玻璃幕墻、寬敞氣派的大堂、足夠的停車位和電梯，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)等，代表性的有南中環(huán)的國(guó)際金融中心、長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)的華潤(rùn)大廈等，多數(shù)由國(guó)企、央企開發(fā)；乙級(jí)寫字樓租金為1—1.5元/平方米·日，相比甲級(jí)可能略有不足，比如地段較差、本土企業(yè)開發(fā)等原因，代表性的有蘭亭御湖城財(cái)富中心、華潤(rùn)悅璽等；公寓類和住宅類比較類似，既可以居住也可以辦公，但公寓類的辦公屬性更強(qiáng)，物業(yè)管理和附近商鋪結(jié)構(gòu)配比更符合寫字樓需求，這兩類的租金與周邊住宅相差不大?！笨罩寐史矫?，宋晉軍表示，省城的四大寫字樓核心板塊，空置率相對(duì)比較健康，大概在10%—15%，而其他區(qū)域的空置率則相對(duì)較高，北城、東城部分區(qū)域的寫字樓，空置率甚至在50%以上。
山西晚報(bào)記者調(diào)查寫字樓市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，四大寫字樓核心板塊的價(jià)格相對(duì)較高，例如小店區(qū)龍城大街附近，300—500平方米的，租金在1.5—2元/平方米·日，1000平方米以上的寫字樓出租，多數(shù)租金在1.6—2.3元/平方米·日。山西晚報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，如果遠(yuǎn)離上述熱門區(qū)域，寫字樓租金會(huì)有不同幅度的下跌。以杏花嶺區(qū)解放路附近的某知名甲級(jí)寫字樓，其在某知名中介網(wǎng)站上出租獨(dú)立整層，面積1000平方米，租金1.3元/平方米·日，山西晚報(bào)記者致電客服人員，其表示如果確實(shí)想租，價(jià)格還可以面談，而在北城尖草坪區(qū)，1000平方米以上的寫字樓出租，租金已降到了1元/平方米·日出頭，部分非甲級(jí)寫字樓的租金甚至在1元/平方米·日以下。
可以看到，地段佳、產(chǎn)品好的寫字樓才能運(yùn)營(yíng)良好?！皩懽謽切袠I(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，為了吸引客戶，提供高品質(zhì)的服務(wù)成為關(guān)鍵?！彼螘x軍介紹，省城的寫字樓產(chǎn)品本身與全國(guó)一線城市差距不大，例如外立面、施工質(zhì)量、配套設(shè)施等硬件，但物業(yè)服務(wù)品質(zhì)與一線城市寫字樓相比有很大的提升空間。不過，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)意味著更高的收費(fèi)，太原的寫字樓租金比一線城市低很多，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和客群一定程度上制約了省城寫字樓物業(yè)服務(wù)的提升。
D兩極分化比住宅更明顯
寫字樓聚集輻射下產(chǎn)生的寫字樓經(jīng)濟(jì)，對(duì)帶動(dòng)稅收、消費(fèi)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及勞動(dòng)就業(yè)等有重要意義，也是拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量之一。
近年來，太原商務(wù)聚集區(qū)“南移西進(jìn)”更迭發(fā)展迅速，但由于已經(jīng)趨于飽和，太原寫字樓市場(chǎng)當(dāng)下形勢(shì)并不樂觀。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來，寫字樓銷售和租賃都將出現(xiàn)兩極分化的現(xiàn)象。
“寫字樓與住宅類似，核心地段的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品在市場(chǎng)下行階段依然能有不錯(cuò)的表現(xiàn)。但與住宅相比，寫字樓對(duì)商圈、配套、局部經(jīng)濟(jì)生態(tài)的需求更高?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，寫字樓的價(jià)值和租金水平受到多方面因素影響，包括城市、地段、交通、業(yè)態(tài)等。以交通為例，便利的交通對(duì)寫字樓的影響可以說最為直接，地鐵站附近寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的利好要遠(yuǎn)遠(yuǎn)比住宅的更高，交通便捷地段的寫字樓往往會(huì)吸引城市中比較有實(shí)力的公司企業(yè)入駐，由于通勤更加方便快捷，接客洽談、辦事往返的效率會(huì)更高，因此，租金回報(bào)率更高也就順理成章了。再比如周邊業(yè)態(tài)，高附加值的業(yè)態(tài)具有一定的專業(yè)技術(shù)壁壘，如金融、法律、計(jì)算機(jī)科技等行業(yè)，一般都有不錯(cuò)的營(yíng)收，租金償付能力不弱，這些業(yè)態(tài)集中的寫字樓租金都不會(huì)很低。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，回顧太原寫字樓市場(chǎng)發(fā)展史不難發(fā)現(xiàn)，在商務(wù)聚集區(qū)形成之后，即使整體市場(chǎng)逐年下行，優(yōu)質(zhì)地段、品質(zhì)靠譜的寫字樓在銷售市場(chǎng)依然搶手。例如2013年，省政府尚未南遷，萬達(dá)中心在銷售市場(chǎng)一枝獨(dú)秀；2016年，隨著長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)的崛起，華潤(rùn)大廈在寫字樓市場(chǎng)脫穎而出；即使是市場(chǎng)低迷的2023年，比鄰星河灣的建投祥澐國(guó)際依然賣出了近20000元/平方米的單價(jià)，堪稱省城寫字樓市場(chǎng)的價(jià)格天花板?！疤漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)環(huán)境、客群需求對(duì)寫字樓市場(chǎng)的支撐有限，這在一定程度上導(dǎo)致寫字樓市場(chǎng)逐年變冷，省城市場(chǎng)不缺寫字樓，缺的是開發(fā)定位時(shí)立足于城市實(shí)際情況、滿足置業(yè)者需求的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品?！睒I(yè)內(nèi)人士根據(jù)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)，寫字樓銷售市場(chǎng)上，未來也僅有長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)和龍城大街的部分項(xiàng)目滿足地段與產(chǎn)品的雙重優(yōu)勢(shì)，依然可以期待其銷售市場(chǎng)的表現(xiàn)，其他區(qū)域恐難有出色的寫字樓新項(xiàng)目誕生。
而在寫字樓租賃市場(chǎng)，開發(fā)商要立足于后期運(yùn)營(yíng)和服務(wù)，特別是具有地段優(yōu)勢(shì)的寫字樓，產(chǎn)品、品牌、服務(wù)方面要貼合商務(wù)人群需求。
在太原四個(gè)核心寫字樓板塊中，地段好、服務(wù)好、產(chǎn)業(yè)配套好的寫字樓依然受到企業(yè)青睞。此外，寫字樓產(chǎn)品的迭代更新快，對(duì)于一些地段優(yōu)但產(chǎn)品過時(shí)的老牌商寫字樓，由于缺少專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理水平跟不上，逐漸被寫字樓市場(chǎng)拋棄。但由于其地段優(yōu)勢(shì)還在，會(huì)倒逼老舊寫字樓迭代升級(jí)，資金實(shí)力雄厚、商業(yè)嗅覺敏感的項(xiàng)目方只有順勢(shì)而為改變產(chǎn)品屬性，比如將寫字樓的功能轉(zhuǎn)變包裝為區(qū)域酒店、公寓，才有可能煥發(fā)新的生命活力。（山西晚報(bào)記者 柴旭暉）
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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